《李廷鈞和大家分享》宗教性醫療財團法人免房屋稅

李廷鈞地政士

    根據經濟日報民國102年4月8日記者陳美珍的報導，房屋稅將於102年5月開徵，宗教性質醫療財團法人免稅優惠也將要正式啟動，其中，慈濟、恩主公等醫院的受惠最大，估計一年將可省下房屋稅逾新台幣百萬元。

    財政部強調具有宗教性質的醫療財團法人免徵房屋稅，必須符合財政部、衛生署和內政部共同發布的《具宗教性質之醫療財團法人符合房屋稅條例第15條第1項第2款規定之私立慈善救濟士葉認定基準》中的三大要件，並通過中央衛生主管機關的審查，且要由稅捐機關查明實際使用情形後辦理。

    而該免徵房屋稅的課徵期間為2012年7月1日至2013年6月30日，在此期間以前應核課或未確定的案件，均不適用。比方說有一家「宗教性醫療財團法人醫院」仍在訴訟中關於2003年至2011年約新台幣7000萬元的房屋稅，依前述規定不能溯及既往免稅。

    根據財政部的規定，申請免徵房屋稅的宗教性質醫療財團法人必須具備三大條件：

一、                宗教團體或具宗教性質的社會福利事業捐助成立，向中央衛生主管機關立案為醫療財團法人醫院。

二、                捐助章程訂有基於宗教慈善救濟本質，從事醫療慈善救濟服務或相關事項。

三、                持續提供醫療慈善救濟服務，並在年度經費決算書及執行業務報告書提報具體績效，經目的事業主管機關審查認可者。(財政部強調，其中屬醫療慈善救濟服務事業的支出，須符合認定基準規定，即年度醫療收支有結餘者，屬於醫療救濟部分，應達年收入結餘的10%以上)。

    筆者認為，根據《房屋稅條例》第15條第1項第2款本來就有規定：「業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記者，其直接供辦理事業所使用之自用房屋。」可以免徵房屋稅，因此宗教性的醫療財團如慈濟、馬偕醫院卻遭課徵房屋稅，本來就不甚合理。而這次修改認定標準雖然值得肯定，但是對於之前的房屋稅，應該也要予以免徵，才符合法律的明確性及公平性。

《李廷鈞和大家分享》面對國五條的實施，大陸有人買「小產權房」賭明天

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月6日旺報B2版記者梁世煌的報導，中國大陸於近日實施新一波的打房政策《國五條》，規定中古屋交易要課徵20%的資本利得稅，使得房地產交易又陷入冷淡。但是近期興起的「小產權房」由於並不在《國五條》調控的範圍之內，於是價格開始狂飆、不少小型建商也開始搶建，儘管被大陸中央明令禁止、產權不完備、有被拆除的風險，但不少因《國五條》而受到限制的購屋族，還是決定轉向總價較低的「小產權房」。

    大陸所謂的「小產權房」係指在農村的農地上蓋的房屋，但其產權證並非由中央部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫「鄉產權房」或「小產權房」，由於其沒有國家發給的土地使用證和預售許可證，因此容易成為政府拆遷的目標。

    而根據業者指出，深圳超過一半的房子，都是這樣的「小產權房」，一旦政府決定拆除，將會造成巨大的災難，該地超過60%的建物都是「違章建築」的「小產權房」，當地業者對於拆遷問題卻認為問題不大。

    筆者提醒讀者，中國大陸的土地所有權分為「國有」和「集體所有」，其中城市的土地屬於「國有」，城市以外的土地屬於「集體所有」，由村集體或村委會所有，農民擁有宅基地使用權，但是「宅基地使用權」不能轉讓集體以外的人，所以這些外賣的「小產權房」全部都是違法的，將來如果政府要拆遷，可以直接拆遷不需補償，因此千萬不要貪圖小便宜去買這些「小產權房」，否則將來恐怕會得不償失！！

《李廷鈞和大家分享》台灣媒體報導發生中國大陸拒搬遷村民頻遭壓死！

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月7日聯合報A15版記者林庭瑤的報導，中國大陸近期發生多起拒絕搬遷的村民遭到輾死案件，中共新華社發表「錢不能買命」文章，直指三月下旬以來接連的三起農民遭輾死事件，存在相關負責人「以強凌弱、視人命如草芥」的問題。

    以最近四川省西昌是村民宋武華不滿補償太少拒絕搬遷的事件來說，於102年4月3日與工廠人員發生衝突，竟遭到推土機輾死，地方官員還推託是「意外」，於事件發生後9小時才通知家屬，且要求調看監視器廠方卻推說監視器早已損壞。另外湖北省宜巴高速公路建設工地，民國102年3月30日該施工企業與巴東縣村民發生補償糾紛，村民攔停一輛進入工地的水泥車，而其中一位村民張如瓊遭輾壓致死。隔天該司機才遭政府通報以殺人罪拘刑。第三件則發生在河南中牟縣，民國102年3月27日該縣農民宋合義，不同意農業公司承包其林地的出價，與對方人員發生衝突，被推土機輾死，開發商負責人受訪時還笑說這是施工事故，死者的飲酒過多。

    新華社評論指出，企業負責人缺乏對他人生命的起碼尊重、令人髮指，「城鎮化」過程中爭地拆遷、工商業建設、生態環境保護仍會引起企業與群眾間的矛盾，必須堅持以人為本、尊重人的生命，不容許以犧牲人命為代價換取企業發展。

    筆者認為，反觀台灣，對於人權相當重視，但卻有少數人利用拆遷的弱勢戶，製造社會輿論、引導學生參加抗爭，阻礙重大公共建設或是開發案的進行，而開發商縱使法律上站得住腳，卻因為擔心社會形象而不敢貿然行動，政府也擔心輿論不願意出面解決，導致許多都市更新案、重大開發案無限期延宕。筆者對於中國大陸不重視人權的行為嚴加批判，但也呼籲台灣的政府必須思考，怎麼樣才能在其中取得平衡點，並且出面解決，保障合法，取締非法，這才符合法治國家的精神！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為開發、經濟發展、環保、人權均須兼顧，政府所依賴的是「依法行政原則」，人民則依法受法律保護，大家都尊重《憲法》及法律，國家社會才會有發展，台灣加油！

《李廷鈞和大家分享》北市都更牛步化，議員批效率差！

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月2日自由時報A12版記者陳慰慈的報導，台北市都更審查流程從確認範圍到完成核定，「自劃更新地區」平均要花三年六個月、「公劃地區」也要長達三年，最長甚至超過六年四個月，即使成案核定，往往因為釘子戶和權利分配的問題而未能動工，有的核定逾十年仍卡住，對此台北市議員陳玉梅痛批台北市政府都更流程複雜、執行效率差造成「都更牛步化」。

    依據我國《都市更新條例》規定，都更的審查流程有四步驟，首先先經過「更新單元劃定」，其次是「事業計畫概要」，確認都更初步推動的構想，再來才是「事業計畫核定」，確認容積獎勵和財務計畫；最後還有「權利變換計畫」。

    對此台北市都市更新處長林崇傑表示，都更案本來就複雜，進入審查流程也會因為各種因素而住戶反悔、意見不同或是臨時變更設計導致案子生變。根據北市更新處資料，自民國90年實施《北市都更自治條例》至今年二月，都更成案共150件，完工42件、施工中33件，剩餘75件進行建築執照申請程序準備，平均一年僅完工3.5件都市更新案。

    陳玉梅議員則表示，「更新單元劃定」需要花半年審查，「事業計畫概要」又要花一年兩個月，「事業計畫核定」平均還得華上一年九個月，雖然去年都更處開始適用新的審查程序，一年掛件共兩百一十一件，已公告劃定有六十四件，平均每件4.1個月已經減少，但是如果遇到反對者，即使送到都更處審查，地主到場反對，決議舊延緩通過，要求申請人三個月內與所有權人協調溝通，或再辦一次法令說明會，腳步又更加延宕。況且，就算通過「事業計畫」，最後也未必能順利動工，如2004年通過的吳興街整宅二期、2007年整合成功的富貴角大樓，都因為權利變換問題而遲遲未動工。

    筆者認為，台北市政府應該要加強推動都市更新的速度，尤其是張金鶚副市長上任以來，表示首要任務就是推動都市更新，筆者肯定這樣的態度，也希望政府能夠真的拿出魄力來，「該拆就拆、該執行就執行」，台灣加油，台灣不能輸！！

    永然聯合法律事務所李永然律師同意陳玉梅議員對北市都市現狀的批判。都更是北市必須要走的一條路，政府事前要努力宣導、審查要快，執行要有魄力；成功的案例要加強宣導，並且做經驗的分享，人民才會有信心。政府加油做為公務員一定要有利民的心，這才是「公門好修行」，否則會帶給人民不斷的失望！

《李廷鈞和大家分享》西華集團打算打造大直最高宅

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月2日工商時報A5版記者姚舜的報導，西華董事長劉文治打造打算大直最高豪宅，與「宜華國際大直旅館開發案」共構，樓高42層、台北都會最高飯店式豪宅，預計在今年底前優先於國際觀光飯店和大型國際會議廳完工。

    由於台北市大直商圈崛起，加上這是國內第一棟和國際觀光飯店「連體」的住宅，故其未來的房價和銷售模式都是觀光飯店業和建築業高度重視的話題。「宜華國際大直旅館開發案」業主西華飯店董事長劉文治並表示，該飯店是西華飯店與富邦建設共同合資建設，投資比例為8:2，未來由富邦建設負責銷售，並且採取「被動式行銷」手法，而不推預售案。

    該開發案自劉文治董事長於民國97年取得土地後，即申請台北市政府「台北好好看」計畫，並且於99年9月9日動工，主要有四棟建物，包括42層的A、B棟飯店式住宅及320間客房及28間飯店式公寓的C棟，D棟則是樓高7層的會議廳，並且全區有超過4000坪的綠地「開放空間」，總投資金額不含土地超過新台幣150億元。該建案擁有270度的環景視野，可將台北圓山飯店、101大樓及林口台地景觀盡收眼底。

    據了解，劉文治董事長會投資本開發案，是因為2008年經濟景氣非常惡劣，與其有深交當時的前副總統蕭萬長曾跟他說：「愛台灣要有實際行動」，劉文治決定蓋出一個能舉辦APEC的場地，並且集吃、住、開會於一個地方，打造一個國際級水準的商務飯店，但由於投資具有大型國際會展功能的會議行商務飯店，投報率較一般飯店低、回收期長，因此才向主管機關爭取，開發興建酒店式住宅，為了顧及飯店及住宅的品質，還找富邦建設入股20%的大陸工程負責營造。不過劉文治對於開價還是有所保留，表示對於這樣的房子可以賣多少？「自己還沒有概念」。

    筆者認為，這樣子的開發案，無論是對於大直地區的發展，還是對於台北市市容，都有很大的幫助。在兩岸逐漸開放的趨勢下，越來越都的大陸觀光客，觀光飯店的興建剛好可以滿足這樣的需求。此外，大直地區長久以來除了「美麗華」和「維多利亞酒店」外，其實商業設施就是大賣場與汽車旅館，這個開發案將可提升附近環境的便利性和帶動周遭的房價。

《李廷鈞和大家分享》快來登記361億元無人繼承的祖產

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月30日聯合報B1版記者邱瓊玉的報導，台北市政府地政局近來清查轄區內逾期未辦理登記的土地和房屋，竟然多達1萬多筆土地及1800多棟房舍未辦理登記，總價值高達新台幣361億元。

    北市地政局提醒逾期未申請繼承登記者，將列冊管理「15年」，若過了法定公告期限，將會拍賣歸公，近三年來已經有757筆土地和78棟房舍遭到移交。而地政局並統計，民國101年未辦理繼承登記的土地約有2314筆、房舍244棟，依據公告現值計算光是土地就高達新台幣57億3160萬元，而全市列管未辦理繼承登記的土地，總市值則高達新台幣361億9277萬元。

    北市地政局主任秘書葛澤桓表示，大多數民眾逾期未辦理繼承應該是有糾紛、無後代、繼承人不再台灣或是不清楚祖先留有土地，他呼籲民眾近速辦理登記，以免祖產歸公得不償失。死後留有不動產者，繼承人應該盡速向國稅局申報遺產稅並領取免稅或繳清證明書，於繼承開始日起「六個月」內向地政機關申請登記，如果人數眾多，建議民眾也可以先以「公同共有」的法律關係來作登記。如果未能如期申辦，將開罰一倍的登記費，並且逐月倍增，超過一年即列冊管理，逾期15年則移請財政部國產署標售，標售後價金繼承人在10年內可以依法領取，標售五次未標出者，登記為國有。如果因為訴訟等不可歸責原因導致無法如期登記，可以檢附證明文件向土地所在地的地政事務所辦理暫緩列冊管理。

    筆者也提醒大家，若有親人不幸過世，一定要在六個月內申報遺產稅並辦理繼承登記，如同北市地政局主秘講的如果兄弟姊妹間無法協調或有人不在國內，不便取得遺產分割協議書，可以先以「公同共有」方式辦理登記。如果沒有足夠的現金可以繳交遺產稅，可以先以不動產抵繳，千萬不能甚麼都不做，不然除罰款外，若將來被標售，則得不償失！！

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒政府上述作為的法律依據是《土地法》第72條之1，民眾可以查看一下法條，俾保自身權益！！

《李廷鈞和大家分享》地上權住宅租金、稅金暴增

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月1日工時商報A5版記者蔡惠芳及中國時報A6版記者沈婉玉的報導，由於為因應國有土地出售導致賤賣國土以及炒房疑慮，國有土地逐漸採取地上權方式開發，地上權住宅較一般住宅市價便宜四成，但地上權住宅居住多年後，由於房屋價值隨著地上權年限越來越短而下降，但地上權人所必須支付的地租，卻因為公告現值逐年調升而調昇，導致地上權住宅住戶房屋稅、地租暴增，造成不公平的現象。

    一位住台北市松勇路的地上權住宅住戶指出，地上權住宅存在著居住正義下的不正義，當年響應政府政策，用市價6、7成買下房子，地上權年限50年，並每年按公告地價繳交5%的地租，但近14年來每年繳交的地上權租金已經暴增6成6，房屋價值隨著年限降低，但地租卻暴增，加上課徵「豪宅稅」，使得住戶陷入進退失據的窘境。

    目前該戶台北市松勇路地上權住宅，約105坪，民國88年每月地租約新台幣4萬多元現在已暴增至新台幣6.7萬元，而新上任的台北市副市長張金鶚日前表示要大幅調高公告現值貼近市價，依調整目標為公告現值五成來推算，將來住戶取得地上權後的20年，恐怕1個月的地租高達新台幣35萬元。當年已經繳一筆權利金給政府，現在每月又要繳納地租，幫政府養地的住戶有一隻牛被剝多層皮的感覺。

    國有財產署已經在去年標售地上權土地時，酌情調降地租從公告地價5%提降至3.5%，但松勇路地上權案由於是當年簽訂的合約，無法調降。財政部國產署署長周後傑則表示由於地上權案件是公開標售，不能事後修改遊戲規則，否則天下大亂，未來會研究是否有辦法解決，不過地租率調整，權利金也會調整，如果地租率採階梯式逐年下降，前幾年地租率就會很高，市場接受度恐怕也不高！！

    台北市地政士公會理事長張義權則表示，消費者對地上權住宅的認知很空洞，政府應該善盡教育及告知的責任；並且，每3年公告地價調幅也不低，對於地上權住戶將造成龐大地租負擔，建議應該依行政院主計處的CPI或GDP成長率為加權指數逐年調整地上權地租，否則50年下來將是可怕的數字。

    筆者則認為，地上權住宅是將來的趨勢，但是制定遊戲規則的政府必須要做好最公平且完善的規範，否則地上權地租隨著公告地價大幅調整，將來民眾恐怕很難接受地上權住宅的概念，造成業者開發完成之後銷售受到阻礙，而將來地上權標售的推動就會遇到困難。