房客跳樓法院判屬自願非凶宅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月14日蘋果日報A4版「房客自願跳樓，判非凶宅」的報導，徐姓屋主2013年將台北市光復南路的「逸仙雅仕」社區一戶13樓房屋出租給李姓男子，不料李母於2014年二月跳樓輕生，事後徐男賣屋買主以「凶宅」為由要求降價，徐男損失新台幣765萬餘元，僅向李男求償新台幣200萬元，但臺灣台北地院卻認為李母是「自願跳樓」判決徐男敗訴。

    該社區位於通化夜市附近，距離台北101大樓僅一分鐘車程，許多明星藝人也曾是住戶，而此案原屋主徐男指稱，李男與其簽約租屋，但實際上是父母居住，而母親罹患乳癌心情不佳，從租屋處跳樓輕生。而後來賣屋參考內政部實價登錄，23坪市價約新台幣2990萬元，但買方以「凶宅」為由要求降價，最後以新台幣2225萬元成交，徐男提告求償新台幣200萬元，李男則辯稱母親並非死於屋內而是墜落中庭。

    法官則罕見打破該屋非屬凶宅的見解，指出凶宅並非法律名詞，民間雖認為凶宅是因為非自然死亡冤魂附於屋宅所致，但李母跳樓死亡本來就是其所願，並非有冤屈所逼，並且死亡是在中庭，故該屋不算凶宅，因此免賠。徐男透過律師表示將會上訴到底。

    筆者認為，屋主如果怕房客自殺，可以在租約裡面註明白紙黑字的契約，而讓房東萬一遇上這種不幸發生事件時可以求償，並且也可以要求承租方要有「連帶保證人」簽字保證，以免索賠不著。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」這種問題在台灣是很特殊的，民眾必須注意目前實務的見解，這樣才能有所回應，不過目前實務上見解也未見一致，希望司法機關能透過最高法院民事庭總會決議做出比較一致的見解，好樣民眾有所依循！

由於房市不景氣因素，台中建商轉投資飯店產業！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月10日工商時報A16版記者曾麗芳「台中建商，紛轉進飯店產業」的報導，由於房市近來不景氣，導致台中部分的建商放慢推案腳步，而拓展商業不動產，除了興建商辦大樓出租收取固定租金收益之外，包括大毅、總太地產，陸續標下國有財產署地上權土地，規劃為「飯店」。

    大毅建設是在2013年標下位於台中英才路、國立美術館附近的440坪地上權土地，該土地面對草悟道、綠園道、勤美誠品商場、全國飯店商圈，每年吸引數百萬遊客到訪，大毅建設已經規劃投資興建飯店，委由本土飯店或國際品牌經營管理，最快2015年9月敲定、年底動工。

    大毅建設協理魏誠誌表示，該路段地理條件優越，大毅建設正與國內連鎖品牌飯店和國際品牌飯店洽談中，初步規劃150~200間客房，總投資額約新台幣7~8億元，為該公司首次跨足商用不動產。

    總太地產則在2015年6月下旬標下台中市忠孝路「商一」土地，總面積553.58坪、地上權70年，總太地產總經理翁毓羚認為該地段離台中文創園區、忠孝路夜市不遠，週邊生活機能佳、觀光客多，已朝向文創旅店方向規劃，鎖定自由行和背包客。

    翁毓羚表示，台中市忠孝路旅店未來將會是總太進軍飯店市場的首家分店，未來將以BOT、ROT或是老舊建築重新改裝等方式，積極進軍飯店市場，朝向商用不動產發展，並透過自創品牌或是委託知名品牌來經營。

    筆者認為，房市不景氣，建商必須要多角化經營，因此紛紛選擇跨足「商用不動產」，特別是旅館飯店剛好搭上這一波的陸客自由行商機，不過投資飯店旅館雖然報酬率高，但是「地點」和「特色」也很重要，否則難以吸引客群，還是淪落到不好經營，委託知名品牌經營則是個不錯的策略！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「飯店產業」屬於觀光業中的一環，近年來業者看好商機，已有許多人投入；但不能忽視的近年來觀光人口成長是拜兩岸關係走向和諧之賜，如果維持此一榮景，除兩岸關係仍應維持外，台灣觀光應該更要朝向「國際化」、「特色化」，設施要更友善於外來觀光客，這樣才能維持不墜，台灣加油！

西區門戶計畫將拆遷民居與三井倉庫惹議 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月11日自由時報A16版記者鍾泓良「西區門戶將拆民居與三井倉庫住戶不知」的報導，台北市整府力推的「西區門戶計畫」除了預計在民國105年除夕先拆除忠孝橋引道，還要讓北門視野開闊還原歷史景觀，都發局規劃忠孝西路向北調整，但優先衝擊到忠孝西路北側的民宅和歷史建築「三井物產株式會社舊倉庫」，當地住戶對於徵收均不知情，北市府也沒有明確的拆除安置計畫，被批評恐發生居民流離失所的情形。

    北市府將在民國105年計畫動工拆除忠孝橋引道，而預計將北門北側的「甕成」開闢成綠地，忠孝西路也將配合在民國107年一併往北調整，新工處已經在今年編列了新台幣3億4000萬元的預算將使用在忠孝西路陸行調整和台灣鐵路管理局所有土地取得有償撥用上。

    如此一來忠孝西路北側地區將受到衝擊，歷史建築「三井物產株式會社舊倉庫」將受到拆除的命運，同時也有數十戶原有住戶受到影響，光復里里長王麗美表示，該區住戶與台鐵局合法承租土地，只擁有房屋所有權，住戶對於道路徵收毫不知情。未來居民僅適用《台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例》中依照每平方公尺計算補償，加上搬遷費和獎勵金之後，仍然會低於一般道路徵收補償，恐怕面臨價錢談不攏居民拒絕搬遷的情形。

    北市都發局表示，雖然了解當地產權情況，但礙於規劃細節未公布，所以尚未事先告知居民，若未來道路徵收不順利，忠孝西路往北調整工程可以暫緩，讓用路人繼續使用從北門南側通過的臨時路道。

    北市都發局長林洲民則認為，該工程啟動時間還有兩年半，中間可以持續和住戶溝通，居民不願意搬遷是假設性問題不回答。

    北市工務局則表示，該局已經編列一億元地上物拆遷費，若溝通不順利，必要時可能會採取最後手段，提存法院聲請強制拆除。

    對此，市議員許淑華也有意見，她認為先安置後拆遷才是市府的一貫政策，柯市府若和中央一樣強制拆除，就違反了人民的人權和居住權。

    筆者認為，「西區門戶計畫」固然重要，但是如果牽涉到拆遷和歷史古蹟，一定要特別注意居民財產權和居住權的保障，對於古蹟的保存也要好好考量，若勢不得已要遷移古蹟，一定要與相關學者商討對策並有完善的計畫再執行。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施《住宅法》，推動台北市的「西區門戶計畫」，也要注意人民「居住權」的保障，尤其在進行民房動遷，這是不能忽略的，另民眾也要盡量配合市政府，好讓台北市都市景觀能提升！

台北市政府正在開始嚴打違建，民眾及建商均應小心因應 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月8日工商時報A15記者蔡惠芳「北市九一新令，一成建案剉咧等」、自由時報A12版記者鍾泓良「421件危險廚房，僅30件完成改善」等報導，台北市政府宣布在民國104年9月1日以後取得使用執造的新屋取得時必須檢附「無違建證明」，未來新制上路之後，挑高、夾層和複式樓板將首當其衝，根據調查民國104年9月1日以後完工交屋的新案就有58筆，共1919戶約新台幣631億元，估計已經占總房市的11%，未來想買來出租的投資置產客首當其衝。

    台北市政府規定自民國104年9月以後取得使照的建築物，首次辦理登記或是買賣、交換、贈與、信託等所有權移轉登記，都要建築師開具「3個月內有效證明無違建事實」。該措施衝擊到的主要是自民國102年4月1日迄今陸續公開銷售的「挑高夾層複層式樓板住宅」，根據住展企研室經理何世昌表示，挑高夾層複式樓板住宅案占同期全台北市推案總量比重約11%，具有一定分量，包括中山區15筆、共453戶最為集中；台北市士林區則有9筆共342戶。

    宏普建設經理林素玲表示，挑高夾層或複式樓板住宅空間彈性和使用效益頗高，市場上有一定需求，建商一定會按圖施工完工交屋給承購戶，不會作違建，交屋後則看客戶需求，再決定如何利用空間。

    有建商表示建商銷售挑高夾層屋，因為使用空間可以放大，坪效較高價格較一般住宅貴1~2成，而有一定高比例的投資或置產客，偏好挑高夾層屋將一房隔為二房出租，不但「賣相」較好，租金報酬率也比較高，因此預期將來新制上路後，最主要被影響到的是一房想當二房出租的投資客。

    此外，台北市建管處八月一日公布的421件「危險廚房」發函勒令於民國104年10月1日以前自行改善，否則強制拆除，但實施近一個月，經建管處調查目前只有30件自行改善，改善率不到10%。

    針對許多餐廳占用防火巷為營業廚房使用，並在巷弄內放置瓦斯爐或烤箱，不僅容易引起火災，還會阻礙逃生動線，建管處要求民國94年以後的違建必須全部拆除，民國93年以前的危險廚房，也必須在民國104年10月1日以前將瓦斯爐具、烤箱等設備移除。

    台北市建管處發言人洪德豪指出，強制拆除之後會向所有權人收取代拆除費用，但目前《台北市違章建築強制拆除收費辦法》修正草案仍在議會審議，若依照面積計算收取費用，市府等於「拆一件賠一件」。

    筆者認為，違建的問題越來越嚴重，除了有礙市容之外，也影響公共安全。主要還是要靠民眾要養成守法的概念，不要貪小便宜就亂加蓋擴大自己的使用面積，政府也要嚴格把關，加強執行，有發現違建就應該拆除，而不要讓民代關說就動不了，若將來發生火災後果不堪設想。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商、民眾一定要注意建物的合法性，「土地使用分區」、《建築法》、《公寓大廈管理條例》均應遵守，這樣才不會有困擾！

台北信義計畫區豪宅轉賣為租 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年9月7日工商時報A10版記者方明「台北信義區，豪宅租賃大本營」的報導，由於台北市的豪宅難脫手，許多豪宅紛紛轉向租賃，像是該區內的「冠德遠見」、「台北信義」和「寶徠花園廣場」已經有多戶出租，房仲業者表示，由於台北市豪宅價格已沒有增值空間，因此在「買不如租」的情況下，豪宅租賃市場逐漸擴大。

    在經過豪宅限貸令、調高路段率和豪宅稅的政策之下，台北市的豪宅交易市場大幅萎縮，而豪宅在出售無門的情況下，北市豪宅開始「轉賣為租」，像是台北市信義計畫區的豪宅「冠德遠見」目前已經登錄有13戶出租，光是2015就有4筆出租，月租金落在新台幣(以下同)4.3~32萬之間，平均一戶也要每月13~15萬的租金。

    同樣位於信義計畫區的「台北信義」，也有5戶租賃資料，2015年6月該社區20樓月租金高達新台幣45萬元，與2015年5月「文華苑」12樓出租並列實價登錄豪宅月租最高紀錄。另外知名豪宅「寶徠花園廣場」、「勤美璞真」、「忠泰交響曲」也都有租賃資料，月租金約20~30萬元。

    一向專營豪宅市場買賣的「大師房屋」，直營總部也在2015年7月正式成立豪宅租賃事業處，由大師房屋旗下各營業處進行豪宅租賃業務，大師信義營業處業務經理周喆表示，近年豪宅租賃業務件數增加，2014該營業處一整年僅有成交2筆，2015年至今已有6筆成交。

    據周喆指出，台北市信義計畫區內豪宅以「冠德遠見」、「台北信義」和「寶徠花園廣場」的出租率最高，而「台北信義」因為屋齡最新、公設有特殊性，包含專業錄音室、大型宴會廳，該社區月租金最高平均達新台幣26~35萬元。

    而豪宅轉賣為租最主要原因就是屋主不願意便宜出售，即使租金投報率低也願意出租，目前承租者包含外國使節、大陸來台商人和考慮置產前先承租豪宅居住的台商。

    筆者認為，即便一間豪宅出租價格高，但能找到願意花大錢承租的承租客，也是不容易，而且豪宅的價格不斐，貸款成數又低，每年地價稅、房屋稅、管理費等支出也相當可觀，若向銀行貸款還有每月數萬的利息，除非考量未來增值性，否則買豪宅只用來出租，恐怕並非理想投資的方式。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市柯市長就任已發現台北市在郝前市長所訂的房屋稅率徵收自治條例所訂的稅率不合理而提出修正方案，倘若此次能合理調降，台北市的房地產市場才能快速恢復；否則，台北市豪宅未來並不樂觀！

日後父母贈與子女以現金較節稅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年8月29日工商時報A18版記者林淑慧「贈屋節稅？贈現金反而更省」的報導，房地合一稅2016即將上路，安侯建業聯合會計師事務所於2015年8月26日表示，將來父母若要購屋送子女，子女未來出售受贈不動產必須客房地合一稅，如父母賣房子以現金方式贈與子女，稅負相對較輕。

    KPMG安侯建議聯合會計師事務所召開「房地合一課稅之影響與因應研討會」中，剖析不同投資身分的稅務負擔，並特別針對新舊所得稅制法令變動、不動產持有稅負、營業稅、遺產及贈與稅的影響，一一舉例解析。

    KPMG專業組織策略長、會計師張芷即表示，未來房地合一上路之後，納稅人在比較新舊制的稅賦，也要同時考慮奢侈稅和所得稅的負擔，不見得適用新制一定會比較重。

    KPMG副總劉順裕則表示，以往父母購屋贈與子女，按照公告土地現值和房屋評定現值課徵贈與稅，但日後子女出售不動產，必須面臨房地合一稅的問題，屆時出售利得稅率至少高達15%，較遺產及贈與稅的10%為高，子女要角較多的稅。

    但是如果父母以出售不動產以現金方式贈與子女，子女只需要負擔10%的贈與稅，相對於贈屋，子女的稅賦可望減輕。

    而KPMG的副總游雅絮也表示，房地合一稅對於境內居住者和境外居住者兩者規定並不同，未來境內居住者持有新制房地二年以上房地合一稅率為20%，但是非居住境內者則高達35%的高稅率，是值得注意的地方。

    筆者認為，未來在台灣出售不動產，必須考量房地合一稅的問題，比如說若是要出售不動產，最好前一年先居住台灣達183天以上，否則將被認定為居住境外者，稅率將提高，而不利節稅，這部分民眾千萬要注意！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近年來稅務的法令修改甚多，民眾一定要更用心節稅，否則會在稅上吃虧。民眾不懂，一定要請教專家，不要道聽塗說！

北市東區店面租金高出租率下滑 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年8月24日自由時報A5版記者徐義平「北市東區店面金包銅，好看不好租」的報導，隨著國際品牌服飾店接連進駐北市東區商圈，帶動人潮匯聚，店租順勢喊漲每坪租金二萬起跳，但台北市東區店面空置率也越來越高，像是最貴畸零地「姜太太包子店」和國泰金副董事長蔡鎮宇的「大安路店面」都已經空租許久。

    第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，因為付租能力高的國際品牌陸續以高租金進駐東區，使得部分房東租金喊漲，但每坪逾新台幣二萬元的租金卻不是人人付得起，迫使不少業者租期屆滿後吹熄燈號或是搬家。

    實地走一遭東區商圈，也會發現台北市復興南路和忠孝東路沿著忠孝東路往敦化南路方向前進，不時看到空店面招租，像是一坪高達新台幣2645萬元的「最貴畸零地」姜太太包子店，雖然一年前投資客黃勇義砸下新台幣2.25億元買下整間店面，但是已經待租已一段時間，仍無人可租。

    此外像是蔡家三子蔡鎮宇先生旗下的寶豐隆興業，2014年欲出售的東區大安路店面，近期以來一樓也出現空租情況，對此房仲業者信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，即使是東區也有強弱區段差異，人氣沒有那麼旺的路段，若是不能適時調整租金價格，可能也無法吸引商家。

    住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，不少房東漲租後趕走原房客又沒有新房客無縫接軌、或是房東非大企業不租的高傲姿態，都是造成空置率高的主因，但她也提醒長期來說如果商圈空置率太高，會使商圈失去動能，屆時屋主就必須面對調降租金的命運。

    筆者認為，房東還是不要殺雞取卵，任意調漲房租，嚇跑舊房客，到時空置率太高商圈沒落，就可能步上天母的後塵，造成整個商圈沒落蕭條，前車之鑑不可不慎！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房東出租房子，一定要考慮到經濟情勢切勿一昧地調漲租金，否則房市承受不了，造成房子空置，對於房東也是不利！