出售超額分配的重劃土地持有未滿「兩年」而出售，將被課奢侈稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所　李廷鈞地政士

　　根據民國１０４年３月３０日經濟日報Ａ１５版記者陳美珍「出售重劃土地，當心奢侈稅」的報導，土地參加重劃之後往往價值倍增，但若出售重劃後獲配的土地，必須注意是否為超額分配或是額外價購，如果超過原應分配土地面積者，其持有期間如果未滿「二年」將被課徵奢侈稅。

　　根據財政部的規定，因重劃而獲配的土地，所有權人的持有期間除了原應分配土地是以參與重劃土地的原始取得日作為奢侈稅持有期起算日之外，包括超額分配的重劃土地和額外價購的重劃土地，起算日都要改以重劃分配公告期滿日為準，「二年」內出售，都要被課徵奢侈稅。

　　舉例而言，某甲參與重劃地共１４０平方公尺，取得日為２００９年９月１４日，原本依《市地重劃實施辦法》規定應分配的土地面積為５７．４７平方公尺，但後來重劃會章程載明某甲可分配重劃土地面積比率為５０％，因此獲配７０平方公尺，超額分配的土地面積為１２．５３平方公尺。事後某甲又向「重劃會」價購增配土地面積１２７．８９平方公尺，並且繳納差額地價新台幣３８６萬元，並且重劃分配公告期滿日２０１１年９月１日的次年２０１２年９月１０日出售全部重劃分配土地，由於超額獲配與額外價購之土地土地取得日期無法以原始取得日期計算，因此必須繳納奢侈稅。

　　筆者認為，這種問題很容易被忽略，很多人會以為重劃後的土地出售沒有奢侈稅的限制，但其實如果是屬於超額分配或是額外價購還是會有奢侈稅的問題，一定要注意！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「奢侈稅」自實施以來造成民眾很多困擾，課稅是為打房而實施，現在房市既已控制，且逐漸奄奄一息，該稅可以提前終止實施，不要再造成太多民眾的困擾！

中國大陸運用四招，穩定房市泡沫 文◎李廷鈞地政士

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　　根據民國１０４年３月２８日經濟日報Ａ１０版記者李仲維「大陸穩房市，四招擠泡沫」的報導，中國大陸國土部和住建部於２０１５年３月２７日聯手發布的四項穩定樓市措施，明確要求優化住房和用地供應，但專家也認為後續將實施寬鬆政策，未來將化解供應過剩的風險。

　　根據中國大陸國土部和住建部發布的《優化２０１５年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，主要有兩大重點：一是有鬆有緊，有供有限、二是合理轉化，轉型利用。

　　根據該通知，住房供應明顯偏多或是在建「住宅用地」規模過大的市、縣，應減少「住宅用地」供應量，直到暫停計畫供應；住房供需失衡較嚴重的重點城市，則應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。並且也研究制訂未開發房地產用地用途轉換方案，引導轉型利用於「新興產業」和「養老」、「文化」、「體育」等開發建設。根據該《通知》也允許市、縣可以將符合條件的商品住房，作為棚改安置房和公共租賃住房的房源。

　　專家認為中國大陸房屋和土地供需上面存在區域性失衡的矛盾，其中土地消化周期長短是影響區域長期供應是否過剩的重要因素，而這個新政有靈活性和分化性，後續寬鬆政策預期正在進行中，人行和財稅部門仍有可能推出個人住房貸款和交易稅費的新政。

　　筆者認為，中國大陸房地產之前因上漲太快，有很多餘屋沒有出清，恐怕影響中國大陸的房市和經濟，因此現在中國大陸中央政府趕緊調整房地產市場的供需，讓供應變小，才不會興建太多，導致價格崩盤，而引發經濟危機。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸在經濟方面的調控能力已運用自如，這方面台灣有待加強；近來台灣的打房過猛，已令房市奄奄一息，對未來經濟發展的副作用仍有得觀察；台灣政府要加油了，把經濟發展好，人民才有好日子過！

住戶在頂樓種菜，遭到頂樓住戶提訴求償！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所　李廷鈞地政士

　　根據民國１０４年３月３０日聯合報Ａ１０版記者王宏舜「種菜造成漏水風險？頂樓住戶求償」的報導，台北市有一名黃姓婦人在大樓樓頂種植蔬菜，並且將大樓排水管導入儲水桶，由於頂樓的何姓住戶不滿噪音和蚊蟲干擾，並擔心天花板滲水，提告要求黃婦賠償精神慰撫金新台幣五萬元，但因為何提不出居住品質受影響證據，法院判其敗訴，並必須負擔新台幣２６５０元的裁判費。

　　何姓與黃姓婦人居住在台北內湖怡處社區，何家住在七樓，而黃婦在頂樓平台種植花草和蔬菜，何認為黃種菜的時候發出噪音、引來蚊蟲，讓頂樓住戶困擾，而且黃婦也阻斷大樓排水系統當成灌溉用水，讓何婦的天花板處在「漏水的風險下」。

　　頂樓何姓住戶多次向社區管委會申訴、申請調解，但都沒有結果，她也抱怨為了鄰居種菜問題，到區公所請求調解卻被兩度放鴿子，又出庭打官司耗費時間、金錢，但法官認為人民主張自身權利，進行調解、訴訟，本來就會耗費相當成本，不能因為感到不快，就把帳算到對方身上。

　　並且，法官也認為屋頂平台性質上不許分割獨立，應該要由全體住戶「共同使用」，如果沒有特別分管契約，應作為電表、水塔、避雷針或避難通道之用，黃姓婦人種菜，雖然聲稱可以「替頂樓降溫」，但因為沒有根據，因此和住戶利益無關。但是占用平台侵害的市大樓共有人對於共有部分的財產權，並非「人格權」，因此雖然主張居住安寧受影響，請求精神慰撫金，但無法舉證漏水或噪音和蚊蟲干擾，並且侵擾程度未達「情節重大」，因此判決何姓住戶敗訴。

　　筆者認為，公寓大廈頂樓若遭占用，其他住戶並非不能主張，但是要用對請求權基礎，如果是用「侵權行為」主張人格權受損的精神慰撫金，必須要主張哪種「人格法益」受到侵害，如果用不當得利（《民法》第１７９條）或是所有權返還全體共有人，應該比較有機會，建議有遇到此問題應該先請教律師等專業人士較可行。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為屋頂平台是「共用部分」，擅自占用屋頂平台種菜，這種行為構成「侵權行為」及「不當得利」；住戶如改主張財產上損害賠償或不當得利，較為正確；，民眾打官司之前還是以請教專家為宜，才不會走冤枉路！

台北市的房屋已供過於求 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月26日聯合晚報A8版記者游智文「北市房屋『超額供給』」的報導，根據統計過去6年之間台北市的房屋已經「超額供給」，以興建的2.7萬戶扣除建商、地主分回戶或保留戶，實際釋出市場求售的房屋，供給仍比需求多了約9000戶。

    該統計的結果打破北市房屋「供不應求」的觀念，過去以住宅存量和整體家戶數來看，台北市官方的統計數據台北市住宅短少約五、六萬戶。但是住展雜誌統計，台北市六年來新成屋、預售屋建案共興建5萬7588戶，同期間北市人口淨增加8萬人，平均每戶人口數換算實際需要自住房屋約3萬戶，新增房屋護樹超額供給2.7萬戶。扣除新建案分回戶、地主保留戶之後，仍比新增的自住需求多了約6000戶左右。

    以興建戶數來看，過去六年台北市12個行政區均超額供給，其中又以文山區供給超量最多，實際僅需求約4500戶，但蓋了1.45萬戶的房屋，超額供給約一萬戶；信義區超額供給不到700戶，是新房供給量最安全的行政區。

    專家分析，數據顯示北市近六年新房屋超額供給，然而北市房價持續上漲，除了戶籍人口量變化推算剛性需求無法推算換屋需求之外，關鍵是北市的房屋已經高度商品化，投資置產需求相當大，足把自住需求以外的超額供給量吃下來，完全顯現不出供給過量的問題。而台北市開發高度飽和，素地日漸稀有，導致地價高漲，新建案房價也因此難以大幅下修。

    筆者認為，商品的價格是由「供需」決定，目前雖然供過於求，但有許多人買屋並非為了自住而是投資。將來房屋稅、地價稅調漲之後，房屋持有成本增加，可能會使多屋族將房屋釋出，屆時台北市的房價恐怕就會開始下跌。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為政府的打房已奏效，再加上這些年來台北市大量房屋的興建，已呈現「供過於求」的現象，建商的下一步投資要更謹慎了！

台北市十大豪宅單價破200萬 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月26日工商時報A2版記者方明「北市10大豪宅，晉升200萬俱樂部」的報導，根據實價登錄的統計資料，台北市最新前10大高單價豪宅全部站上新台幣200萬元大關，其中大安區就佔了6席，最多也最貴，而第一名「仁愛帝寶」新台幣298.2萬元的天險仍未被超越。

    台北市最新的實價登錄資料，大直「帝景水花園」豪宅出現兩筆交易，分別在民國103年的12月12樓兩戶，面積分別為113.66坪及128.21坪，皆以總價2.2億元成交，扣除車位每坪約新台幣214.2萬及210.1萬，擠進台北市豪宅第6高的單價。

    根據了解，這兩戶豪宅本來登記在西華飯店董事長劉文治兒子劉恆昌及劉怡昌名下，至民國103年底轉售給西華飯店，改登記在公司法人名下。房仲和代書透漏，該筆交易主要是為了節稅考量，因為政府規劃推動房地合一稅後，自然人名下財產交易所得可能併入綜所稅，最高將被課45%的稅率，因此移轉到公司法人名下，將來最多只會被課徵17%的營所稅。

    根據實價登錄資料台北市最新十大最高價豪宅，皆已經站上新台幣200萬元一坪的大關，其中大安區的豪宅包括「仁愛帝寶」、「仁愛吾疆」、「仁愛一品」、「水樹之間」、「潤泰敦仁」和「元大柏悅」。信義區則有「皇翔御琚」和「信義帝寶」、中山區豪宅則集中大直地區「代官山」和「帝景水花園」。

    台灣房屋智庫市場經理劉志雄則表示，根據實價登錄資料，台北市豪宅單坪超過200萬元已經是頂級豪宅基本門檻，不過對於政府高總價住宅持續打房，讓房市金字塔頂端交易受到影響，未來具有保值性的A咖豪宅將與山寨豪宅的價格越拉越遠。

    筆者認為，雖然政府打房，但是台北市的豪宅價格仍然頻頻創新高，顯示台北市的有錢人還是買房不手軟，這也是國人「有土斯有財」的觀念所導致。不過儘管房價高漲，台北市市長柯文哲已經開始著手規劃「公共住宅」，將來買不起房的青年可以用低廉的租金承租「公共住宅」，也是不錯的政策。

社區管委會禁止工人搭乘電梯，遭到批評！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月29日蘋果日報A15版記者于靜芳「禁工人搭電梯，管委會離譜」的報導，繼台中社區禁養寵物、台北聯開宅社區要求承租戶提出良民證後，又有裝修工人向報社記者投訴台北市多個社區規定工人只能搭貨梯、不得進出大門，爆料人難過的認為「難道工人就不是人」？

    裝修工人投宿台北市有不少社區管委會規定工人必須乘坐「貨梯」，最近士林「渼士林」社區施工，想買便當，貨梯剛好在搬運建材，就乘坐一般住戶電梯卻遭到保全警告工人只能坐貨梯且要從地下室進出，不能進入大廳，違者處罰新台幣１０００～３０００元的罰款。

　　工人認為施工期間社區每天像工人收取新台幣１００元清潔費，認為工人製造社區汙染，為何要遭如此對待？而經過記者詢問服務中心，管委會則回應是因為社區建材珍貴，大廳區域多為大理石，曾因此損毀，相關裝修規定是經過所有權人通過，若有疑慮可填寫意見單。

　　而對於社區對裝修工人設限，不能坐住戶電梯貨進出大廳，投訴者質疑萬一工人乘坐貨梯遭受意外，不能領取保險金，不知道該怎麼辦。

　　筆者認為，社區沒有必要歧視裝修工人，但是因為裝修工人常常會搬大型機具或是家具建材，為了怕撞到電梯及占用電梯，通常會要求工人搭乘貨梯搬貨，但是如果是工人去買便當，除非有衣衫不整的情形，不然我想搭一般住戶的電梯應該也沒有必要刻意加以禁止。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為「平等權」為基本人權，「人權」的觀念應落實於工作、生活中，在「社區」內的活動也不例外！

新版房地合一稅未滿一年出售課３５％ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所　李廷鈞地政士

　　根據民國１０４年３月２９日光商時報Ａ２版記者林淑慧「房地合一稅，持有未滿一年課３５％」、聯合報Ａ２版記者楊筱筠「新版房地合一稅傳微調」等報導，新版房地合一稅又有調整空間，持有未滿一年及處分房屋將徵收百分之三十五的稅率，比本來的百分之三十還要高，但持有超過十年的房屋稅率則跟著調降，主要是針對短期炒房者提高課稅，並且降低長期持有的負擔。

　　財政部張盛和部長雖然沒有表示，但根據財政部高層回應，房地合一稅拍板定案１０４年４月２日將赴行政院院會報告，以本會期六月底前定案為目標。至於學者提出應回溯過去五年購房者，財政部則認為當前首要任務是要先建立房地合一稅制，至於回溯時間點等是小細節，維持大方向正確、抓大放小比較重要。

　　據了解，本來房地合一課稅方案，將稅率分為兩級，持有不滿二年出售者按百分之三十課稅；持有超過二年以上者則按百分之十七課稅，最多持有一年每年地增扣除百分之四，最高可減增百分之八十。但學者認為舊的版本過輕，因此微幅調整，新增未滿一年課徵百分之三十五的稅率，但持有兩年到十年的稅率仍維持百分之十七，長期持有十年以上則改為單一稅率百分之十二。

　　針對自用住宅門檻，雖然有學者建議改用房屋坪數訂門檻，但財政部認為免稅門檻和央行的高價住宅認定標準一致，而且稅制規劃已經比其他國家嚴格，並未再更動。財政部也表示，未來房地合一稅收不會繳入國庫，但會專款專用照顧青年、若是和老年人，並且改善貧富差距。

　　筆者認為，「房地合一稅」的修法已經吵一陣子了，每隔一陣子都有一個新的方案，筆者認為業者及消費者，還是靜觀其變，等確定之後再與專家請教並討論會比較清楚。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為「房地合一稅」政府要拿定主意，早日推出，讓方案確定，讓此一稅制先求有、再求好；這樣才不會延遲不定，而影響房市景氣！