中國大陸有57層大樓，竟然於12天蓋好 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月19日聯合報A16版記者賴錦宏「『中國速度』57層高樓12天蓋好」的報導，中國湖南省一家建築公司，最近以12天時間迅速蓋好一棟57層樓的大樓，稱為「中國速度」，不過也有網友質疑大樓的安全性而不敢住進去。

    根據鳳凰網報導，湖南遠大科技集團旗下的遠大可建公司，短短12天內建了這棟名為「小天城」的57層大樓，施工單位並介紹，該高樓於2月27日封頂，樓高兩百多公尺、建築面積18萬平方公尺，包括3.6公里的步行街、10公尺高的大廳，共可以容納4000人工作場所與800戶住宅。

    根據了解，該建案本來設計高度為97層，但因為接近機場，後來被減至57層，遠大集團表示該大樓採用可持續建築材料，大樓外牆採用多種特別技術，各種節能減碳效能比一般建築節省80%。

    至於12天內建好的關鍵，在於「小天城」是組合式建築，建材都事先量製好再用堆底蝶積木方式慢慢組裝，遠大集團並且在網路上供小天城建築的縮時攝影短片，在網路上引起熱烈討論。

    不少大陸網友都質疑這棟高樓的安全性，不敢住進去，因為其他國家要完成這種規模的大樓至少都要花上好幾年。

    筆者同樣也質疑這棟大樓的安全性，因為大樓要蓋高，地基一定要挖得夠深，台灣一般若是超高大樓建築時間通常都要3~5年，只有12天的時間實在很難想像要怎麼把這建築物地基打穩固。

    永然兩岸法律事務中心李永然律師認為建築物穩固、安全最重要，這種「超高層建築」竟然只利用12天蓋好，大陸主管機關還是要注意其安全性，藉以保障民眾的身家、性命安全！

桃園縣長鄭文燦表示中立慈濟開發案無特權 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月18日中國時報A3版記者蔡依珍、潘杏惠「鄭文燦：中壢開發案，無特權」的報導，在慈濟宣布撤回台北市內湖園區開發案後，又有學者要求慈濟撤回位於桃園的開發案，桃園市長鄭文燦則表示，慈濟中壢園區開發案不涉及保護區，但因6.87公頃開發範圍橫跨兩個都市計畫，且事涉中壢體育園區聯外道路，已要求慈濟檢討縮減，一切必須「依規定申請辦理」，沒有「特權」。

    文化大學前環境設計學院院長楊重信透過臉書發文表示慈濟在桃園有兩個變更案，位於桃園中壢中原大學南側由環中東路、中山東路、普忠路圍成的6.87公頃「農業用地」，2009年向桃園市府申請變更成「社會福利專用區」通過，報內政部都委會審議中，憂心內政部都委會將審查通過。楊重信認為開發農地就是破壞農地，而該案已經進入最後階段，依照過去經驗來看沒有遭遇抗爭恐會順利通過。

    楊重信教授也表示，慈濟近25年來購買10筆土地有保護區、農業區用地，後來都申請變更成社福用地、文教區，並且拿來蓋醫院、志業中心，楊重信教授質疑慈濟到處變更農地和保護區土地的作為。

    鄭文燦市長則表示，慈濟申請變更的開發範圍，於民國103年10月21日內政部都委會小組會議認為大範圍的計畫變更，恐讓道路連通計劃受阻，已經要求範圍檢討，拒絕兩個都市計畫採一次開發。而慈濟位於桃園中壢園區計畫作為社福機構、培育志工之用，沒有和台北市內湖園區一樣涉及保護區問題，已經通知慈濟委託的顧問公司分為兩個計畫申請，一切依照規定申請辦理，沒有特權。

    桃園市政府都發局則表示，慈濟有將變更面積縮減至2.8公頃，並且將其他維持農業區的意願，仍待相關資料送達後才能報內政部。

    筆者認為，往後政府在審查這種變更案件，必須要維持「行政中立」的精神，絕對不能偏袒任何一方，並且「依法行政」，做最嚴格的把關，才能為下一代塑造更永續的環境！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為探討問題不能太針對性，而應從「法律」角度探討；如果合法，就不要質疑；反之，如果未依法審查則另當別論。另外，如果覺得法律已不合時宜，就修法；而不要質疑已合法審查通過的案件，這樣才合乎「法治國」的精神！

財政部將出售豪宅所得稅實價課稅申報的門檻下修！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月19日工商時報A5版記者方明「實價課稅申報門檻下修，受衝擊豪宅件數翻倍」的報導，財政部於民國104年下修全台豪宅強制實價課稅的申報門檻，使得民國103出售豪宅必須實價課稅的比率大增，根據豪宅必須採實價申報課稅的新標準，全國達1154件，較原有認定標準632件多出將近一倍，其中又以台北市的449件最多、衝擊最大，而新竹、高雄也擴大至2.8及1.7倍，其影響層面加劇。

    財政部下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，並且擴大豪宅實價課稅範圍，宣布比照央行標準，未來台北市新台幣7000萬元以上、新北市新台幣6000萬元以上、其他地區新台幣4000萬元以上的交易，於民國104年5月申報綜所稅時，如果售屋者不提出「成本」，將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅，而是由國稅局改依出售價格乘上房地比再依15%計算「售屋利得」，併入個人綜所稅課稅。

    舉例而言，若某人於民國103年在台北市出售一間總價為新台幣7000萬元的不動產，若持有成本為5000萬元、房地比20%，交易所得即為7000-5000萬20%為新台幣400萬元，並且併入個人綜所稅課稅。若無法舉證持有成本，財政部則將依據出售價格乘上房地比再乘以15%計算售屋利得，為新台幣210萬元，併入個人綜合所得稅課稅。

    筆者提醒民眾若是有出售高價的不動產，一定要按照財政部新的規定申報售屋所得，若有不清楚的地方可以詢問專業人士！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部利用「打房」，增加稅收，片面下修豪宅標準，已違反「租稅法定主義」的精神；但面對此種情形，納稅義務人還是要注意節稅，不要為自己招來麻煩，不懂得如何申報，還是要請專業律師、會計師或地政士協助！

買頂加被拆賣方賠新台幣150萬元 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月15日蘋果日報A16版記者于靜芳「買頂加被拆，賣方賠150萬」的報導，由於民國103年底台北市南港公寓頂樓發生大火，導致違建長久以來的公安問題延燒，台北市柯文哲在上任後宣示將於民國104年3月20日前拆除台北市226處違建，但仍存有許多違建買賣時常延伸糾紛，其中又以「頂樓加蓋」、「一樓增建」的問題最多，專家建議購屋前還要看清楚「使用執照竣工圖」，比對合法建物範圍，避免買到違建。

    過去公寓常增建、變更格局改成套房出租，交易時房價會依權狀加價3~5成，房仲業者透漏，民國103年底有民眾在新店以總價新台幣1950萬元買下50坪的四樓與五樓頂加公寓，並將五樓頂樓儲藏室改為可收租的10坪套房，但完工後遭到住戶舉報拆除，氣得提告原屋主和房仲，調解多次才以頂加裝修費用新台幣150萬元和解。

    台灣房屋加盟事業總部法務游睿樺表示，近期違建糾紛以頂樓加蓋最為常見，其次是一樓增建、陽台外推和建商二次施工，中南部常見透天厝往上增建。頂樓加蓋雖然可以買賣，但是因為增建或變更格局，存在材質和結構問題，目前規定隔間三間以上的頂樓加蓋必須列管，買賣租賃糾紛最多，通常頂家公寓因為可使用坪數大而增加買方誘因卻因為事先未告知購屋民眾常衍生糾紛。

    游睿樺建議屋主要明確告知仲介「違建項目」，而仲介也要清楚轉達買方，或是在契約書載名頂樓加蓋屬於「違建」，如果未盡告知義務，民眾皆可提出求償。此外，一樓違建常出現在住宅前後及地下室增建，民眾買屋時容易輕忽導致拆除風險，最後引發糾紛。

    而住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，依據《台北市違章建築處理規則》規定，1994年12月31日前的「既存違建」，是屬於緩拆，1995年1月1日後的「新違建」則是即報即拆。新北市則以2009年6月25日為界線，雖有些違建不涉及公安會列入緩拆，但是緩拆並非不拆，民眾購屋仍要注意。

    筆者認為，違建是房屋買賣常見的糾紛，若屬於違建的部分，賣方和仲介應該盡告知的義務。此外，民眾在購屋的時候，不妨調閱「使用執照竣工圖」，確認當初興建完工時的樣貌與現況的不同，才能確定判斷違建的範圍為何，再決定是否購買。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋出售人委託仲介出售房子，一定要填寫「不動產現況說明書」，填寫時一定要謹慎據實填寫，不能隨便填載。如是否有違建、漏水、海砂屋、凶宅…等等，這樣才可免去被買方事後追究或挑剔的糾紛問題。受託的仲介在這方面也要協助屋主據實填載，發揮「專業」，這樣收「服務費」，才不會有愧於「良心」！

財政部表示營業用房屋稅率應調高 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月16日經濟日報A2版記者陳美珍「財部：營業用房屋稅率，應調高」的新聞，由於囤房稅開徵之後，房東出租房屋出租給營利事業遠比出租給個人做為住家使用還要省稅，不利於自住型個人租戶，財政部建議可以調高營業用房屋的稅率。

    根據房屋稅法定營業用房屋稅率為3%至5%，目前各縣市多採用稅率3%，低於非自住房屋上限稅率3.6%，財政部認為若是度拉高營業用房屋徵收率，重稅不利自住型個人租戶的疑慮即可解決。

    囤房稅自民國103年修法之後，全台擁有多戶房屋的房東，非用於自行居住的房屋，持有稅負全面上升，自民國104年5月房屋稅開徵時即會顯現增稅的效應。而新法實施之後，部分縣市為了強化抑制囤房效應，將擁有第三棟以上的非自住房屋修改為3.6%，導致出租營業比出租自住省稅。

    台北市稅捐處長黃素津則表示，未必每個房子都可以這樣轉，必須符合相當條件才行，若調高房屋稅率商家可能會轉嫁一般消費者，導致物價上漲，因此暫不考慮調整。不管訂定甚麼法律，一定會有人找漏洞鑽，行政部門不可能100%防堵。

    筆者認為，若要鼓勵房東家房屋租給自住者，政府要考慮的或許不是調高營業用房屋稅率，而是應該要給予出租房屋給低收入戶或是弱勢者更多的誘因，或是降低房屋稅，否則一直增稅恐怕房東也只會轉嫁到房租上面，想要照顧租屋者的美意恐怕大打折扣！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為上回《房屋稅條例》修正調高房屋稅稅率已讓許多房屋所有權人大喊吃不消，其後續效應仍有待觀察，政府不宜再有調高的打算，這樣才不會損害「賦稅人權」。政府推動政策要循序漸進，整體考量，謀定而後動，才會成功及公平，切勿「冒進」，台灣加油！

豪宅「敦南樞院」實價登錄價格為開價七成 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月17日蘋果日報A12版記者陳書榕、張琬玲「開價打七折，豪宅三億成交」、工商時報A5版記者方明「敦南樞苑最新實價約預售價七折」的報導，在政府狂打豪宅下，儘管民國104年1月最新揭露實價登錄資料中有一筆台北市松山區「敦南樞苑」以總價新台幣3.42億元成交，但超過億元住宅交易筆數僅十筆，專家認為率改是打擊豪宅市場的關鍵，預計豪宅需求將持續下滑，將大幅修正市場價格。

    「敦南樞苑」據優美地產企研室召集人葉立敏表示，該案於民國101年預售時每坪開價約新台幣220萬元，該筆成交價格落在新台幣169.1萬元，等於開價打約七折。而即使有三億元成交物件撐場，但本次揭露億元住宅僅十筆，如中山區「台北一號院」、「華固松疆」、內湖區「基泰御峰」、中山區「尊勝白金苑」等，顯示豪宅場仍舊低迷。

    政府打豪宅下，今年329檔期北市幾乎沒有超過百坪豪宅現身，僅中正區「新美齊藝」規劃90~110坪，每坪開價180~190萬元，每戶破億元。根據新聯陽實業總經理黃清益表示，該案是兩年前即規畫好坪數，且僅20戶不算多，不管景氣好壞就順順推。

    而元利建設位於台北市大安區的指標案「和平大苑」規劃約150坪，雖然已經取得使用執照，但預計民國104年6月才銷售，該案據元利表示仍在進行內部工程，且目前豪宅市場冷清、稅制部分還不確定，因此會先觀察市場狀況不急著推出。

    筆者認為，各種跡象顯示台北市的房價已經開始有鬆動的情況，若有購屋需求的民眾不妨再觀望一陣子，等「房地合一稅」實施之後，如房價有面臨下跌時，屆時則可再考慮進場。

多屋族應善用自住的規定，獲以優惠稅率節稅！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月16日經濟日報A15版記者沈婉玉「多屋族想省稅，善用自住優惠」的報導，由於房地合一稅擬在民國105年上路，且按照財政部規畫方向，於民國105年後購買的房屋只要自住、持有超過六年，且總價低於新台幣4000萬元賣屋時即可免稅，因此官員提醒民眾應該設籍並善用「自住」之土增稅、地價稅和所得稅優惠，好好規劃戶籍設在哪裡。

    對於「自住」在稅法中的優惠，主要是在保障居住的基本需求，像是賣屋土地增值稅稅率最高為40%，但若是屬於自用住宅用地，則可分為「一生一次」和「一生一屋」適用10%的土增稅優惠稅率。

    財政部官員表示包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅和房地合一稅，對於自用住宅都有優惠，且「設籍」是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍及地方政府育兒津貼等福利的重要認定依據，民眾一定要仔細盤算，不要為了省小稅亂遷戶口。

    有國稅局官員指出，原則上戶籍應放在「地價貴、新房子、房貸高、學區好」的那間，可省下較多持有稅，但若未來考慮賣屋，戶籍就要設在想賣的那間房屋，才能享有出售自用住宅房地的優惠。

    此外，土增稅、地價稅和房屋稅等，只要本人、配偶或直系親屬設籍就算「自住」，但奢侈稅和房地合一稅規定，除了本人、配偶外，還有未成年子女設籍都算自住，至於由父母設籍，則不能免奢侈稅。

    稅捐稽徵處官員指出，地價稅採累進稅率，最高課千分之55，但自用住宅用地稅率只課千分之2，稅負差距極大，因此本人配偶及未成年直系親屬自用住宅只限一處，但若有成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦竣戶籍登記，仍可適用自用住宅用地優惠稅率。

    國稅局官員並指出，若有房貸負擔者，每年報稅最多可扣抵新台幣30萬元的購屋貸款利息，但是房子也是必須在本人、配偶或受扶養親屬名下，由本人、配偶或受扶養親屬辦竣戶籍登記，每個申報戶的自用住宅房貸利息僅限抵扣一間。

    筆者認為，土地相關稅法中，對於自用住宅優惠相當多，尤其在房地合一實施之後，屬於自住情形則差別更加明顯，若善加運用可以達成節稅的效果，若有不懂的地方可以請教專業人士。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來相關之不動產的稅法修改很多，民眾在不動產進行規畫一定要事情搞清楚；否則，差之毫釐，失之千里，影響權益極大，不得不小心！