炎洲集團也進軍旅館市場！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年2月26日經濟日報C6版記者潘羿菁「炎洲強攻旅館，營收補」的報導，炎洲集團於民國104年積極進軍旅館市場，旗下自有資產包括台北市重慶南路和台北士林承德路的大樓，將於民國104年4、5月進行改建，將推出青年旅館和商務旅館，並交由旗下子公司「旺洲」經營，搶食國際觀光客來台商機。

    據了解炎洲集團早在2008年就進入旅館業，再新北市林口斥資新台幣七億打造五星級複合式旅館「優館」，一至三樓為汽車旅館，四樓以上為商務旅館，平均住房率約70%。

    炎洲認為，初次踏進旅館市場成績還算滿意，加上近年來國際觀光客來台人數屢創新高，民國103年來台人次更逼近千萬，又以大陸、港澳、韓國和日本觀光客居多，除了大陸客採取團體來台方式較多外，其餘採自由行居多，因此國內旅館市場仍有成長空間。

    炎洲位於台北市重慶南路和士林承德大樓原本採取出租進行活化，但是洽詢承租人開出租期相當長，因此才會調整策略改經營旅館，炎洲將投資新台幣1.5億元進行裝修。

    台北市重慶南路上大樓樓層較低僅六層，由於距離捷運站較遠，炎洲定位為青年旅館，定價每晚新台幣1000元以下，期盼能吸引背包客，目前規劃民國104年底開幕，首年月營收設定約新台幣200萬元。

    而台北市士林承德大樓的租約在民國104年5月到期後，炎洲將進行裝潢，樓層10層樓將規劃60~70間房間，屬於中型商務旅館，定價每晚在新台幣3000至6000元，期盼月營收達到新台幣600~700萬元，士林承德大樓預計將在民國105年上半年開張，期盼三年內損益兩平。

    筆者認為，這幾年台灣觀光業蓬勃發展，旅館總是供不應求，但隨著越來越多業者投入，將來競爭也會越來越激烈，這時候營造出「差異化」的經營，才能夠從中脫穎而出進而獲利。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為國內飯店旅館業確實日益競爭，就以日勝生建設也投資「加賀屋」、麗寶建設也投資「福容飯店」…，也者一定要講究「服務行銷」、「差異化」經營，才能脫穎而出，並立於不敗之地！

經濟報將要求「十大閒置工業土地」必須開發利用！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年2月27日經濟日報A14版記者江睿智「十筆工業區閒置地將強制買回」、中國時報AA2版記者王玉樹「10大閒置土地，不開發『強制買回』」、工商時報A4版記者劉靜瑀「閒置工業地，政府擬修產創條例買回」等報導，由於我國國內工業區土地供需失衡，經濟部於民國104年推動《產業創新條例》修法，將強制買回工業區的閒置土地。工業局也在民國104年2月26日公布全台十大閒置土地優先處理清單，共計132公頃的土地，若廠商無所作為，將待「產創條例」修法通過後於民國105年強制買回，政府預估買地需支出約新台幣200億元。

    根據統計，政府鼓勵台商回台投資，卻發生部分工業區土地長期閒置，但廠商卻無地設廠的怪異情況，近三年來，北部工業區土地上漲69%、中部46%、南部57%，工業局為此制定《產業用地政策革新方案》，未來將從「活化既有土地」和「增設適地性用地」兩大方向解決，並且先公布清查所轄已開發工業區共173處，閒置土地共812公頃，從產權單純、長期持有原則選出「十大閒置土地優先處理名單」共計132公頃要求優先處理。

    閒置土地中其中不乏知名級上市企業，部分企業有標售意願，但也有企業沒有投資計畫和出售意願，經濟部官員強調，如果再不釋出，未來將強制買回。行政院已經要求計劃主管機關內政部，配合研議訂定都市計畫工業區閒置土地納入強制收買機制，未來都市計畫區內閒置工業區也將比照強制買回。

    筆者認為，業者如果對於工業閒置土地沒有開發意願，可以考慮標售釋出讓有意投資的企業可以設廠投資，否則土地閒置在那邊除了造成資源的浪費之外，也有礙於國內經濟的發展。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「工業土地」是用來廠商開發建廠房發展經濟之用；如果業者藉購入投機，待價而沽，這相當不應該，政府這種「強制買回」的作法是必要的！中國大陸的《土地管理法》對於土地使用權受讓人也有閒置時，處罰「閒置費」及強制收回的規定；台灣應趕快修改《產業創新條例》，避免土地投機！

中部一地政事務所校簿人員蓋錯章，被判慘賠新台幣500萬元！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月2日蘋果日報A1版綜合報導「蓋錯章，小公僕賠五百萬元」的報導，前台中縣豐原地政事務所校簿人員廖女被控因為22年前疏失，把山坡地保育區農牧用地核對成建地，導致建商蓋屋後被撤銷使用執照，獲國賠新台幣一億七千多萬元，豐原地政事務所轉向負責登錄的人員和校對的廖女求償十分之一，台中高分院更四審一中是最高國賠求償上限，判處廖女要賠償新台幣五百萬元。

    五十五歲的廖女知道後則痛哭表示，堅持校對無誤，控訴土地登記清冊遭到抽換，原始公文遺失無法比對還她清白，官司纏訟十餘年，造成她房子被法拍、薪水被假扣押，最後離婚收場，還必須借貸打官司。

    此案歷經更四審，日前上訴最高法院中，法院前四次均判負責校對的廖淑娥和登陸的林對要賠償新台幣1700餘萬元，兩人平分各負擔新台幣865萬餘元，由於林女未再上訴已經定讞，創國內公務員求償天價，廖女則堅持要找出真相上訴至今，民國103年9月更四審改判廖女賠償新台幣500萬元。

    該案件發生於民國81年，婦人陳麗花以張宗義的名義買豐原「山坡地保育區」農牧用地，並且在隔年分成兩塊土地，其中一筆申請並更為「山坡地保育區丙種建築用地」獲准，經初審、複審後送交豐原地政事務所林女登錄，林女卻將未變更的另一筆土地也登錄為「建築用地」，由廖女校對後蓋章完成變更。

    事後王婦高價出售土地，鑫唐建設購得後興建58戶透天住宅「東陽小鎮」，建管人員則是在民國86年勘查鄰近土地建案時，發現登記疏失，建商把房屋蓋在「山坡地保育區」，撤銷東陽小鎮使用執照，至建商怒告國賠獲賠新台幣1億7000多萬元，台中縣府國賠小組認定問題出在最後登錄和校對，向廖女和林女求償國賠金額十分之一即新台幣1700餘萬元。

    廖女則強調，地政所收到縣府核准的變更公文，會擬定「登記清冊」再做登錄校對，當年清冊記載兩筆土地要變更為「建地」，她和林女並未疏忽看錯，但事後登記清冊被抽換成只有記載一筆土地需要變更的「更正編定清冊」。

    廖女表示，當年調查局查貪瀆曾帶走原始卷宗，卻於移送地檢署時過程中遺失，僅存影本，害她死無對證。但台中高分院比對影本與縣府留存的原始公文，兩者相同，只有記載一筆土地要變更建地。

    法官於判決中指出，廖女工作只要根據初審、複審人員核定的更正編定清冊，再核對是否登錄錯誤，這種查校工作僅需普通人注意義務就可勝任，廖女卻因為個人重大過失，造成國家損失，依據《國家賠償法》可向公務員求償，由於三年前中市府訂定國賠求償基準，公務員最高賠償上限為新台幣五百萬元，因此改判廖女須賠新台幣五百萬元。

    目前「東洋小鎮」社區已經被撤照的三十二戶透天住宅住戶表示，他們以每月新台幣八千元向鑫唐建設租屋，里長張德勳則表示：「政府已國賠建築費用，建商卻繼續收租，應有期限」。

    筆者認為，地政人員所經手的土地動輒上百、上千萬新台幣，一定要小心謹慎，否則登錄錯誤造成民眾損失，民眾除了向地政事務所要求國賠外，地政事務所也會轉而向有疏失的公務人員求償，不可不慎！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為地政機關的登記，攸關人員的「財產權」，公務員務必謹慎；否則，一旦違法疏失就會遭到追究法律責任。我國《土地法》第86條及《國家賠償法》第2條，經常是在地政登記機關錯誤時，會用到的法律條文！

桃園航空城徵收將採取全面聽證 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年2月26日工商時報A23版記者龍益雲「航空城徵收，蛋白區採全區聽證」的報導，桃園市長鄭文燦於民國104年2月25日宣布桃園航空城計畫「蛋白」區段徵收將採取全區聽證，並且呼籲中央負責的「蛋黃區」也跟進，備受注目的台灣旗艦計畫進程將延宕。

    鄭文燦市長上任之後數度表示支持桃園航空城計畫，但他也強調將落實「綠色經濟版」的航空城，特定農業區經行政院核定為重大建設需辦理徵收時，有爭議應依照新修正的《土地徵收條例》的規定依照《行政程序法》舉行聽證。

    鄭文燦市長認為，桃園市政府負責桃園航空城「蛋白」區段徵收，經過調查有80%的土地屬於農特區，市府將採取比法律更高的標準，用透明、開放與嚴謹的方式，無論屬於特農區或是非特農區，一律採取全區聽證，若在地居民對於細部計畫有意見，不願意納入航空城計畫，或是希望保留或剔除，都可以經由聽證程序及公開討論後修改主計畫，以最大程度尊重居民意願為原則。

    鄭文燦市長表示，全區聽證可以讓正反意見充分表達，他並呼籲中央負責的「蛋黃區」也能跟進辦理，唯有採取民主參與方式，航空城計畫才能獲得多數民意支持。未來市府地政局也將在最短的時間內建置「航空城土地交易資訊透明化機制」，讓民眾可以上網查詢相關交易資料，杜絕炒地皮或是資訊不透明的特權。

    鄭文燦市長在市政會議提出落實「綠色經濟版」的航空城計畫，包括「公開透明、民主參與、綠色經濟、產業引進、生態發展」等原則，並且落實「先建後拆」讓拆遷戶組織「遷建委員會」以「離村不離鄉」為原則，讓拆遷戶可以參與營建新社區。

    鄭文燦要求市府經濟發展局和桃園航空城公司規劃「航空城產業論壇」，讓產業先投資再讓住宅人口進駐，引進合適航空城發展的航太、倉儲、物流、展覽和會議等產業，並且積極規劃以BOT或設定地上權等方式興建「航空城世貿展覽中心」、「航空城國際會議中心」，並優先使用高鐵青埔站附近土地。

    筆者贊同這樣的作法，因為「聽證的程序」在法律上較為嚴謹，也較能兼顧被徵收的土地所有權人的權益，透過航空城的建設，桃園未來的產業發展將大有可為。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為鄭市長慎重考慮，進而採取較嚴謹的聽證程序，處理桃園航空城，這是明智之舉。盼桃園建設能加速，使台灣的經濟能再度起飛，台灣加油！

台灣金管會盯保險業不動產投資標的房價租金比 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年2月24日經濟日報A13版記者邱金蘭「保險業房價租金比，金管會盯」的報導，台灣金管會對於保險業對於房價租金比超過35倍的投資標的，必須由董事會通過運用效益改善計畫，新的規定將在近期上路。

    由於台灣目前房價租金比高達64被，居全球之冠，更高於香港、新加坡的35倍，因此金管會的官員表示租金成長追不上房價成長的速度，倒置房市可能泡沫化，而且租金投資報酬率也相對偏低，若依據金管會內部設算，租金收益率2.875%計算，房價租金比應在35倍左右。

    金管會發布《保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則》修正案，未調整2.875%的最低收益率標準，僅在投資素地上及不得移轉限制給予業者更多彈性空間，例如：保險業投資不動產經努力改善並執行經董事會通過的運用效益改善計畫仍無法達標者，可以專案報金管會核准不售五年內不得移轉的規定限制。

    而除了小幅鬆綁限制外，金管會也盯上保險業一些房價租金比偏高的不動產投資標的，增訂相關規定，保險業應就整體不動產投資的使用收益情形每年向董事會報告，以及就不動產價值與租金收益比率超過35倍的標的由董事會通過運用效益改善計畫並應由稽核部門每季向董事會提出改善計畫執行進度稽核報告。

    筆者認為，不動產的房價租金比過高其實和不動產價格過高、國內經濟景氣不佳有關，保險業投資不動產也需要謹慎挑選投資「標的」，才不至於造成整體投資權益受損。

中國大陸金融業兩年砸430億人民幣海外買樓 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年2月24日工商時報A9版記者黃欣「陸金融業海外買樓，二年砸430億人民幣」的報導，自從2013年以來中國大陸金融機構海外置產熱潮進入高峰，從英國和美國的高級辦公大樓，進一步跨足收購當地知名建築地標，根據估算近兩年來陸資金融機構總計斥資了新台幣430億元人民幣在海外「攻城掠地」。

    中國大陸陽光保險集團與喜達屋資本集團在農曆年前達成策略聯盟，以2.3億美元買下紐約市中心的頂級六星級酒店「Baccarat(水晶宮)」，平均每個房間約200萬美元。而這也不是陽宮保險首度涉足旅館業，2014年11月陽光保險就以4.63億澳元收購澳洲喜來登公園酒店，該酒店為全澳洲五星級酒店業績第一名。

    除了陽光保險之外，平安保險、安邦保險、泰康人壽和中國人壽等四家保險公司也都在海外擁有辦公大樓，銀行業方面，中國大陸國有銀行的中行、工商銀行、建設銀行也從英美等國購入商辦大樓，據統計2013年至今，中國大陸金融機構10筆大型海外置產案總涉及金額就高達430億元人民幣。

    而根據國際房地產顧問公司萊坊最新發布的「中國對外房地產投資報告」也顯示，2009至2014年中國大陸海外房地產投資總額已經從6億美元快速上升至150億美元，包括澳洲、英國和美國的大型城市都是熱門投資標的。

    而中國大陸指數研究院公布的1月份「百城價格指數」則顯示百城住宅均價月曾率連續下跌8個月之後，微漲0.21%，較2014年12月擴大0.4個百分點，受到自住需求增加、供應減少影響，短期內主要城市庫存壓力稍有紓解，但是整體房市依舊趨於疲弱。

    房地產人士表示，由於中國大陸國內房市近來表現不佳，連華人首富李嘉誠也都陸續出售中國大陸物業出走，而在美國景氣逐漸復甦、美元走升下，正好是歐美置產的良機，預料2015年金融機構海外房地產投資仍會持續成長。

    筆者認為，中國大陸的房地產成長趨緩，讓國內投資人找不到去處，只好轉往海外投資，這是不是中國大陸目前經濟衰退的象徵，還值得觀察。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前不論台灣或中國大陸的資金都出現「出走」的現象，海外投資一定要比在自己國內投資更謹慎，才能確保投資效益！

兩年後台灣的飯店將會增加2萬間房間 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年2月20日蘋果日報A12版記者陳愍蔚「兩年後全台飯店暴增二萬間房」的報導，由於業者看準台灣觀光市場成長的動能，國內新飯店越來越多，根據觀光局統計全台正在籌設或興建中的飯店多達52家，至2017年底以前將新增2萬448個房間，尤其大台北地區在2017年底前，至少將新增8家共150間房間數以上中大型飯店，集中在2015、2016年完工開幕合計新增的房間將高達3054個，成為國內飯店一級戰區。

    包括「美福國際觀光旅館」和「宜華國際觀光旅館」籌備已久，加上投資金額高達新台幣50、79.73億元，備受市場矚目。宜華國際觀光旅館開發面積超過7600坪，樓地板面積超過6萬坪，加入萬豪酒店品牌，除了320間客房外，也設置大型宴會廳和15個以上多功能宴會會議廳，是目前全台籌設興建旅館當中整體投資規模最龐大者。

    而其他如國賓、六福、晶華麗晶、老爺、福華和西華飯店集團，未來三年內在各地都有新飯店開出，雖然看似熱絡，但是多數業者也分析隨著新增飯店大量投入市場營運，將來恐怕會供過於求，業者經營的「差異化」更顯得重要。

    晶華酒店董事長潘思亮表示，以利潤觀念來看，隨著市場競爭者越來越多，加劇飯店產業微利化的趨勢，如何強化飯店差異並吸引消費者目光才是勝出關鍵，因此晶華旗下採「多品牌發展」，有麗晶酒店、晶華、晶英和捷絲旅等品牌，2015年將配合新型態飯店再另創立一個品牌。

    老爺酒店集團執行長沈方正則表示，2015年2月開幕的台南老爺行旅，強調創意和設計感，開幕以來表現不錯，過年春節期間住房率接近客滿。雖然未來有供過於求的疑慮，但是集團仍會持續投資拓點，不會更強調差異化，像是2015年即將開幕的北投老爺酒店，將是全台第一家「醫美健檢飯店」，配合在地特色。

    筆者認為，觀光飯店越來越多，顯示台灣的旅遊業正蓬勃發展，這是一個好現象，但如同業者所說的確太多同業投資飯店，可能會有供過於求的現象，這就要看未來觀光發展仍否持續蓬勃成長。

    永然聯合法律事務所李永然律師日為這些年來，政府致力於發展觀光業，2014年已達900餘萬人次，並計畫於2015年突破1000萬觀光人次。飯店既增加，業者競爭必然加遽，這時運用「差異化」，突顯特色；另外一定要強化「服務行銷」，讓觀光客感動，願再次消費，樹立良好口碑，必然成功！