中國大陸投資美國房地產一年30億美元 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國103年12月22日旺報A11版記者陳昶睿「陸年砸30億美國撐起美房地產」的報導，中國大陸對於美國房地產投資不斷增加，根據美國綜合房地產公司JLL及美國市場調查公司Real Capitqal Analytics統計，中國大陸投資美國商業地產總額於2014年9月已經超過27.6億美元，預計超過2013年的32億美元，創歷史新高，也支撐了美國房地產的價格。

    最主要因素是投資美國房地產能獲得永久居留權，而預料美國房地產由大陸資本支撐的局面仍會持續。先前最受矚目的就是曼哈頓高級飯店「紐約華爾道夫酒店」以19.5億價格出售給大陸安邦保險集團，創下飯店單筆銷售歷史新高。

    中國大陸投資者主要投資區域在於紐約市中心曼哈頓及加州舊金山的高級不動產與辦公大樓，近年來休士頓因為石油和頁岩氣帶動也吸引許多大陸買家。

    中國大陸投資者對於住宅市場也相當有興趣，根據統計美國購買二手住宅外國人有16%來自包括台灣在內的華人，而且此一比例正在逐步提高，曼哈頓購買住宅者2013年中國人約占10%，如今已高達25%。每32戶高級住宅就有8戶中國買家，過去華人買家以台灣和香港投資者佔多數的情形正在改變。

    筆者認為，這和中國近幾年來經濟崛起有很大的因素，許多中國富豪有了錢之後，就到海外尋找投資標的，間接使得美國的房地產有了支撐，可見華人「有土斯有財」的概念仍然相當重！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸進行海外不動產投資時，一定要謹慎相關法律權益，這樣才能有保障。過去台灣也有一段時間民間人士進行海外不動產投資，不小心致權益受損也時有所聞，故做前述提醒！

買方可以要約書取代斡旋金 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月19日聯合晚報A15版記者游智文「買家斡旋金，該付不該負？」的報導，房市最近湧現售屋潮使得許多物件紛紛出籠，但究竟買家委託房仲出價是否應先付「斡旋金」或是只要簽「要約書」授權房仲代表出價成為許多買家的問題。

    住商不動產企研室主任徐家馨表示，由於口頭出價屋主通常不能得知買方是不是真的有這樣出價，對賣方不利，因此仲介通常都慧要求買方以「斡旋金」或「要約書」的方式出價。

    「斡旋金」是指先拿出一筆錢請房仲代為向屋主出價，這筆錢通常為房價的2~5%，如果議價成功自動轉為訂金，如果斡旋金契約上所載名的斡旋期超過但斡旋不成，房仲必須歸還買方。斡旋金合約上最好註明銀行貸款成數不足合約自動解除，以免銀行貸款變數大。

    「要約書」則是不拿錢直接可以委託出價，雖然不用先拿錢出來，但是房仲的要約書版本通常都會註明議價成功買方反悔必須支付3%的違約金，但由於3%違約金並沒有在內政部的制式版本中出現，因此若買方真的反悔違約，雙方還有訴訟的空間。

    在房市多頭的時候，出價者眾，有出斡旋金者較容易與屋主議價成功，但現在房市氣氛轉變，許多房子賣不掉，因此有要約書屋主也多半願意談，就不一定要先付斡旋金較有利。

    筆者認為，買房對於相關的法律規定和權利義務一定要多了解，不懂的地方一定要請教專業人士，以免日後發生糾紛！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為仲介人員在執行業務一定要遵守《不動產經紀業管理條例》、《公平交易法》及《消費者保護法》規定，要讓買方知道用「要約書」可代替斡旋金，讓買方自己決定，這才是合法的表現！

新竹五樓加蓋成九樓違建火災釀死 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國103年12月19日聯合晚報A3版記者郭政芬、仝澤蓉、王敏旭「新竹大火違建，五樓加蓋到九樓為何不拆」的報導，新竹市一棟公寓10年前已經被舉報過三次違建，政府卻無動於衷，造成死亡火警，市府失職難辭其咎。

    據了解該公寓共九層樓高，五樓以上都是違章建築，其中六七樓被曾姓屋主當成出租套房租給工程公司當作員工宿舍使用，八、九樓則為曾姓屋主使用，還在九樓加蓋隔層成為樓中樓。雖然該違建自民國90年起便被檢舉，至97、98年連續兩年又被檢舉，但是市府未有積極作為，讓違章建築「屹立不搖」，當地民眾也不禁搖頭痛批「非常誇張」。

    新竹市政府工務處副處長陳永源澄清，該棟違建公寓經查報後有被列管，但一年拆除經費僅新台幣200多萬，因此優先拆除正在施工者，老公寓則排在後面處理。該棟公寓式20多年舊建築，並非施工中或者經營八大行業，近年來經費不多以科學園區、大學周邊出租套房為優先拆除對象，民國103已經拆除了50多件。

    新竹市違章建築近十年來累積了8200多件，查報數量頗多，但是受限經費一年最多僅能拆除100多棟，拆除高樓一次就得耗費新台幣20萬元，等於年度拆除預算一成。

    內政部營建署副署長許文龍表示，由於許多地方政府年度編列拆除預算都遭到地方議會刪除，使得地方政府沒有錢可以解決違建問題，但新竹市違建拆除費並未被刪光，地方首長必須想辦法處理而不是以沒錢辦事當作理由。至於本公寓如何以七樓過關還可出租使用？新竹市政府工務局也澄清建商是拿到五樓執照後偷偷加蓋，五樓以上均為非法使用。

    筆者認為，政府拆除違建要有魄力，不能以經費不足當成藉口，否則到時候像本案一樣釀災，相關公務人員一定難辭其咎！民眾也要有守法概念，切勿貪圖使用上便利而加蓋違章建築，否則將有害公共安全，甚至危及自己或他人的生命、財產安全！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「違章建築」相當嚴重，這主要是執法不嚴所造成的後果，政府應嚴格執行《建築法》，拆除違章，才可祛除人民僥倖的心理！

2015年專家建議買地賣房 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月18日工商時報A5版記者蔡惠芳「CCIM建議買地賣房」的報導，「CCIM台灣不動產投資師協會」所公布最新2015年房地產最佳投資策略的票選結果，專家建議「土地」是2015年買進的首選，其次是「旅館」，但「住宅的部分」因為烏雲罩頂，空方占上風，超過六成建議「賣為上策」。

    「CCIM台灣不動產論壇」在民國103年12月17日登場，今年主題是「房地稅制改革對台灣不動產市場之影響VS美、日、東南亞不動產投資趨勢」，而結果顯示住宅市場將受不動產稅制、查稅持續、央行利率政策不明朗、日本量化寬鬆影響亞洲貨幣、資金外移海外等衝擊，空方氣氛濃厚。

    在商用不動產市場方面，2015年商用不動產投資首選應該是土地，旅館則排名第二，超過六成的專家建議把住宅賣出，對於零售店面市場，價格預期持平偏空，但是對於租金則預期持平偏多有續漲空間，因此有過半的CCIM專家建議投資人持續持有零售店面。

    海外不動產的方面，前七名則分別為日本、美國、馬來西亞、澳洲、中國大陸、菲律賓和柬埔寨等。

    筆者認為，錢不好賺，可以自己賺不要給政府賺，CCIM專家的看法有一定的可信度，如果手中有多間閒置的住宅，不妨趁價高盡快脫手，調整資產配置，才不會受到房地合一稅的衝擊以及將來被套牢的風險。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為投資標的買賣時機都甚為重要，台灣CCIM能為國人提供2015年的投資策略，國人可加以參考，又現新任協會理事長邵揚威先生是一位傑出的建築業者，將為該協會有更提升的帶動！

地籍清理四年，全國代標售新台幣63億元土地！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國103年12月18日工商時報A22版記者于國欽「地籍清理有成，四年代標售63億元」的報導，內政部於民國103年12月17日表示自台灣光復以來，清查土地權屬不明者，有15萬筆，經公告重新登記迄今仍有五成未完成清理，其中無人申報經公部門代為標售者已經達到新台幣63億元，這筆錢已經存入專戶，未來民眾如果能證明擁有被標售的土地，仍可申請自專戶領回土地價金。

    內政部在103年12月17日部務會報通過《地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法》以及《地籍清理土地權利價金保管款管理辦法》修正草案，使地籍清理標售、土地權利價金專戶管理更為健全。

    地政司副司長施明賜表示，民國35年光復初期政府曾經辦理土地總登記，但是遺留下許多問題，自民國97年開始各縣市公告15萬筆權利內容不清、不完整的地籍資料，至今年11月已經完成7萬2千多筆的清理，但仍有高達52%未清理完成。

    地政司施明賜副司長表示權屬不明的土地如果是土地登記名義人為神明、土地登記為日據時代某株式會社、土地登記名義人為「眾田甲」但無地址、土地登記為三角林埤或四方林埤等，公告超過一年無人登記各地方政府就會依法標售。自民國100年進行標售以來，累積標出土地有2906筆，共100公頃，標出金額新台幣63億元，依規定將標售收入存管於「地籍清理土地權利價金保管款專戶」，擁有者十年內可以申請發給土地價金。

    筆者認為，這些權屬不明的土地，應該要盡快辦理標售，一來可以讓土地權屬確定，二來也不會造成土地的閒置浪費，筆者認同這樣的做法，有興趣的民眾也可以隨時注意地方政府代為標售的資訊。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《地籍清理條例》實施四年以來，已有相當成就，政府應再加速推動，俾利地籍權屬及土地利用之明確。

中國大陸綠地集團在美國紐約的新建案動工！

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月17日經濟日報A14版記者葉又瑋「綠地紐約建案動工，股價衝」、工商時報103年12月17日A15版記者賀靜萍「央企綠地，進軍紐約市場」、旺報103年12月17日B4版記者勵心如「綠地登紐約，50億美元地產動工」等報導，中國大陸企業進軍美國動作頻頻，在大陸安邦保險購買華爾道夫飯店、中國銀行買下曼哈頓辦公大樓後，大陸房企綠地集團與紐約房地產開發公司森林城旗下子公司合作，在紐約布魯克林開發的大型公共租賃房專案，於美東時間2014年12月15日舉行開工儀式。

    這是中國大陸建商截至目前在美國最大筆的投資，也是紐約30年來最大規模的房地產綜合體開發案之一。該建案名為「太平洋公園」，位於紐約布魯克林區正中心，緊鄰巴克萊球場和布魯克林區最大的購物中心，交通便利共有12條地鐵、16條公車和長島火車站環繞，至曼哈頓華爾街僅10分鐘地鐵車程。

    該建案占地約6.45萬平方公尺，規畫建築面積近60萬平方公尺，包含出租公寓、可售住宅單位和商辦酒店共有14棟大樓，超過1/3的住房將以廉租房形式出租，社區將來將有完善的配套設施包含紐約市公立中學、健康中心、老年活動中心、開放式公園、公共藝術活動區和購物中心。

    筆者認為，中國大陸的房企相當有企圖心，前往美國主要也是看好美國未來景氣復甦將會帶動房地產成長。筆者認為，錯誤的政策比貪汙更可怕，台灣近年來受到意識形態和政治因素影響，種種錯誤的政策已經導致資金外流，恐怕未來經濟將來也只有一攤死水。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府一定要認清現已進入全球化的競爭時代，政府一定要運用良好的政策，讓企業願在台灣投資，這時才能創造就業機會及稅收，人民才能改善生活，整體社會才能向上提升！

先租後賣仍被認定要課奢侈稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月17日經濟日報A17版記者吳佳蓉「奢侈稅獵漏，別想先租後買賣」的報導，北區國稅局查到一個逃漏奢侈稅的案例，買賣雙方私下約定先簽租約，待課稅期(滿2年)已過，再簽訂買賣契約過戶，最終因為不正當逃漏奢侈稅而遭到國稅局要求補稅，且重罰2.5倍的罰鍰。

    北區國稅局表示該案例是民眾於2013年3月24日將房屋出售給乙，並且主張該房屋再2011年3月20日就已經購入，持有已經滿兩年不需要課徵奢侈稅，但是國稅局深入追查發現，甲乙雙方於2012年8月就已經立約，約定先簽訂租賃契約並且由乙付給甲新台幣100萬元的訂金，說好待房屋超過持有兩年期限再正式簽訂買賣契約，屆時付清全額新台幣816元，明顯意圖逃漏奢侈稅。

    雙方立約時還簽訂了借屋裝修承諾書，允許乙在買賣過戶前可先進行房屋內部裝潢。有鑑於種種事證，國稅局判定甲必須補繳「奢侈稅」，就交易的新台幣861萬元課徵10%共新台幣81萬6000元，並且重罰2.5倍罰鍰至新台幣204萬元。

    甲雖不服申請復查，但是雙方先前利約內容明顯有規避課稅期限之嫌，而且甲確實已經先收取訂金，乙在簽訂租賃契約後，也立即開始裝修房屋，對房地有實際支配使用權，仍遭國稅局認為不正當逃漏稅駁回甲的復查。

    筆者認為，國稅局雖然以「實質課稅原則」來解釋這樣的案例，但不能排除事實上先租後買的可能性，如果先租後買者一律認定是在規避奢侈稅，似乎對於納稅義務人不甚公平，筆者認為國稅局遇到這種情況仍應詳細針對個案情形進行調查，而不是一概以「實質課稅原則」駁回人民的復查。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國稅局面對納稅義務人的「復查」案件，還是本於「愛心查稅」，詳細查明，分別情形進行依法處理，這樣才符合「賦稅人權」保障的精神！