國產大樓以新台幣39億元順利脫標 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月5日蘋果日報A16版記者潘姿羽「國產大樓39億脫標，溢價12%」的報導，「REITs駿馬一號」在低迷的房市中，仍然脫標兩宗商用不動產，溢價率各為12.9%及9%，超乎業者預期，顯示單一產權的商用不動產投資人仍踴躍出手，看好未來改建的效益。

    據了解，民國103年11月4日的開標現場有20多位投資人到場，多數投標人是壽險和開發業者，總共分三標：第一標「國產實業大樓」、第二標「中鼎大樓」、第三標「漢偉資訊大樓」，其中一、三標順利脫標。

    「國產實業大樓」位於台北市大同區，底價新台幣35.16億元，共吸引五封標單，最後由「維勝國際開發」以新台幣39.7億元得標，溢價率12.9%，拆算每坪新台幣62.6萬元，土地每坪新台幣750萬元。維勝國際開發103年9月才成立，資本僅新台幣100萬元，基泰建設為該公司股東。至於新北市中和區「漢偉資訊大樓」，則是滿租報酬率超過3%，共吸引兩封標單，由台銀人壽保險以新台幣15.38億元得標，溢價率9%，拆算每坪約新台幣25.3萬元。

    第一太平戴維斯總經理高銘鼎表示，本次標售競爭激烈，尤其「國產實業大樓」因為有單一產權，未來可以開發、改建，因此投標狀況超過預期，投標人也有5%~10%的加價空間，該大樓也創下民國103年順利脫標商用不動產單一產權最高金額；反觀「中鼎大樓」則因為產權不完整，投資人興趣較低。

    筆者認為，雖然政策上對於房地產打壓，但整體上來說台灣今年經濟景氣還算不錯，因此商用不動產仍然是相當熱門的標的，只要「地點」正確，還是很熱門！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為商用不動產再台灣隨著經濟活動的熱絡而日益受青睞。其實台灣房市政府干擾力量太大，已扭曲此一產業的正常發展。政府對於不動產行業應輔導使之正常發展，確保此一相關產業員工的「工作權」，這樣才是一大有為並且負責任的政府！

財政部將針對老屋提高房屋標準單價 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月6日蘋果日報B3版綜合報導「老屋增稅北市開第一槍」、經濟日報A16版記者陳美珍「老屋增稅，最快明年上路」等報導，財政部宣布「老屋增稅禁令」將解除，未來縣市政府調高房屋標準單價時加稅的範圍也可能擴及「老屋」，目前「台北市」和「台南市」政府均表示贊成。

    財政部表示各地方政府評定房屋構造標準單價，得視地方實際情形自行決定適用原則，不再限制新標準單價只可適用於新建、增建和改建的房屋，財政部同步廢止2000年2月26日台財稅字第09800596590號函，老舊房屋只需按其評定單價計稅保障至此解除。

    財政部表示當初對地方設下老屋增稅禁令，主要是考慮標準單價所反映的建材、人工成本，一經評定已確定，若此時要將30年未如實反映的物價水準一次還原至老舊房屋的房屋稅上面，爭議極大也不公平。

    不過因為台北市民國103年已經開會調整過房屋評定標準，台南市於民國102年也調過，因此依照規定三年後才會開會調整，換言之台北市最快2017年才會開會，2018年才會再調整。

    筆者認為，過去房屋稅隨著房屋折舊而遞減，但這幾年來政府已經調整過「路段率」，現在又要調整「房屋評定標準單價」，未來售屋所得稅、房屋稅和契稅恐怕只會越來越高，有售屋計畫的民眾不妨趁這一兩年內趕快脫手較能「節稅」，以防未來政府政策使稅負增加的風險。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府這一波利用有些民眾對有些地區房價過高的厭惡感，對房地產相關稅賦予以加重，並加強查緝，此一作為大大增加了政府的稅收。事實上台灣目前的房市已因走了十年的多頭，難以再上漲，政府現再加重稅負，目前台灣的房市交易已進入急凍的狀態，政府應趕緊廢止「奢侈稅」，讓此一有爭議的稅賦能功成身退，不要讓一些民眾誤觸法網，而遭補稅罰款。

地政事務所40年前登記錯誤，法院判國賠千萬 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月4日自由時報B2版記者項程鎮、邱奕統「幽靈地桃園錯登40年國賠千萬」、蘋果日報A12版記者丁牧群「27坪變1.5坪，男獲國賠千萬」的報導，桃園縣李姓男子繼承父親土地後，卻遭到桃園地政事務所以登記錯誤為由，強制把繼承的土地產權縮水，從27坪縮小為1.56坪，第一審法院原判李男敗訴，台灣高等法院卻逆轉判地政事務所應國賠新台幣1031萬8291元，全案仍可上訴。

    該案件是桃園地政事務所主張80年代以前人工手寫登記時期，尚未電腦化不易發現錯誤，而該案已經超過請求權期限，且李某在民國96年辦理繼承的時候也清楚知道「權利範圍尚有疑義，協調處理中」。

    但台灣高院判決指出，鄭姓家族民國50年間自耕保留土地，與他人換得桃園市區27坪土地，民國62年間鄭家賣出25.44坪土地後，剩下1.56坪土地，鄭父過世後鄭子本來只應繼承1.56坪土地，不料桃園地政事務所把鄭子繼承的土地登記為27坪。

    鄭子後來於民國78年間將該土地賣給李某父親，桃園地政事務所在民國87年間清理地籍資料發現登記錯誤，在民國87年到88年間和鄭子及李父多次協調卻沒有達成共識，民國96年李父過世後，李某繼承錯誤登記27坪土地，卻在民國101年底自行把該土地改登記為1.56坪，並在民國102年間通知李某，李某不服告上法院要求地政事務所依照公告現值加計四成賠償新台幣1031萬8291元。

    第一審法院認為李某民國96年繼承李父土地，卻拖到民國102年才提告，已經超過消滅時效，判李某敗訴。但在第二審李某卻逆轉勝，高等法院發現桃園地政事務所早在民國65年間就登記錯誤，卻一直沿用錯誤資料，到民國101年才更正，李某於民國102年5月提告請求國賠並未超過時效。且李父是在善意不知情的狀況下誤信地政登記資料買下土地造成損失，因此判決李可以獲得國賠新台幣1031萬餘元。

    根據我國《土地法》第68條規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任…」第70條規定：「地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備第六十八條所定賠償之用。地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金。」由於不動產物權採登記公示主義，民眾對於地政機關所為登記有疑義的時候，一定要即時提出，別讓自己權益睡著了。

    永然聯合法律事務所李永然律師表示永然聯合法律事務所辦過不少類似的案件。地政事務所人員辦理登記案件要謹慎，才不會損及人民的財產權益。《土地法》第68條之規定具有「國賠」的性質，是《國家賠償法》的特別規定，可運用於登記錯誤而受害之民眾的損害賠償之用！

新人父母贈與640萬免稅額 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年10月27日經濟日報A15版記者吳佳蓉「新人父母贈與，640萬元免稅」的報導，有鑑於2014年正逢諧音「愛你一世」，累計自民國103年1到6月結婚對數已達到7.9萬對，年增率7.7%，而年底適逢結婚旺季，預估有更多的新人邁入禮堂。高雄國稅局特別提醒，新人父母可以善用婚嫁贈與總額新台幣100萬元以內可以免稅的規定，省下贈與稅。

    高雄國稅局表示依照規定父母在子女婚嫁時贈與的財物，總額在100萬以內不計入年度贈與額計算，因此父母雙方除了每年贈與免稅額220萬以外，又各自多出100萬的免稅額，換句話說，超過640萬的部分才需要課10%贈與稅。

    國稅局表示，如果贈與不動產的部分，土地以公告現值或評定標準價格計算，房屋以評定標準價格為準，因此高雄國稅局表示，如果有意贈與子女不動產的父母，可以選擇在子女婚嫁的時候搭配採用夫妻合購贈屋的方式贈與。

    筆者認為，這是《遺產與贈與稅法》所規定的合法節稅方式，民眾應該都多利用這些優惠的規定來節稅，在規劃同時有疑問的地方可以詢問專業人士如地政士、律師…等或國稅局。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「節稅」就現代人而言，愈來愈重要，善用法律規定節稅，既合法又省錢。是民眾切勿逃稅、避稅、漏稅，台灣稅捐稽徵機關近年來查稅特別賣力，同時也有人喜歡檢舉，民眾一定要小心！

政府防止炒作工業地 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月13日工商時報A2版記者呂雪慧「防炒工業地，祭出5.5倍高稅」的報導，為了杜絕工業用地的炒作，並且活化閒置工業土地，央行將同意針對產業用地加強信用管制，並且由金管會訂定「授信定型化契約範本」，如果不依契約履行建廠計畫的案件，銀行必須採取調整成數和抽銀根的有效作為，並且將納入金管會金檢業務項目強制執行。

    為了杜絕工業土地炒作和閒置，經濟部將會針對閒置用地造冊送交地方稅捐單位，取消其地價稅和房屋稅的優惠稅率，地價稅將改以千分之五十五課徵，並且強制買回閒置的工業土地。所謂「閒置用地」，是指廠商持有五年以上未申請建廠各項雜照動作的工業用地，國發會副主委黃萬翔表示，此舉是為了避免工業用地作為非工業使用或是拿貸款去做非工業用途，以免造成產業用地供需失衡。

    將來金管會將會擬定產業用地的定型化契約範本，事先依照建廠計畫書授信簽約，一旦違約銀行將降低成數或提高利率，甚至採取抽銀根的手段，嚇阻廠商囤積工業用地。

    經濟部將來將對閒置超過五年的工業用地送「聯徵中心」造冊列管，如果新貸款案件授信時發現在列管黑名單內，將會依照定型化契約內容管控授信。經濟部造冊送聯徵超過五年的閒置工業土地共124筆220公頃。此外，針對已經申請工廠登記證的產業用地，如果遲遲未營運，也將依照《工廠管理輔導法》取消工廠登記證，並且取消房屋稅和地價稅優惠，地價稅將從千分之十提升為千分之五十五，房屋稅恢復一般稅率百分之三。此外，國發會也同意經濟部再產創條例修法的時候增訂強制買回機制，針對閒置二或五年以上未營運者強制買回，迫使廠商不得囤地。

    筆者認為，這是參考中國大陸對於土地逾期不開發強制收回的機制，目的在於避免有人囤積土地，筆者也認為工業用地是「公共財」，業者不應該藉機囤積炒作，至不去有效利用工業區土地，筆者對於政府這樣的措施表示贊同！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「工業用地」是從事生產活動之用，這種土地業者一定要依規定開發利用，而不得囤積炒作，這種炒作行為將會影響台灣的產業發展，政府的積極作為去抑制則是必要的，台灣加油！

香港民眾投資海外地產遭詐騙 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年10月31日蘋果日報A24版記者潘姿羽「投資海外地產，開發商失聯」的報導，加拿大開發生Vision來台灣銷售加拿大建案，但卻有香港民眾和蘋果日報爆料，日前和該公司購買不動產，最後卻找不到開發商慘賠新台幣80萬元。

    該民眾表示，2013年10月Vision在香港舉辦展銷會，於是劉男匯款新台幣80萬元簽約購買加拿大「Sage Garden」預售案，沒想到嗣後google搜尋後發現2014年初該建案遲延動工，要聯絡開發商發現公司電話號碼停用、辦公室也關門，正在循法律途徑解決，但不能透過香港法律主張權益，只能聯繫加拿大警方調查。

     2014年7越高力國際台灣分公司也代銷Vision的建案「Grand Central 3」，對此糾紛高力國際表示不知情，高力國際協理朱秉瑩表示，將請加拿大同事了解情況，代銷國際物件也會找國際律師事務所協助，保障雙方權益。

    內政部地政司司長王靚琇則表示，台灣人經由仲介購買海外不動產，仍受國內法律約束，但如果建商和建築都在海外，適用國外法律時，如果有爭議恐怕難以求償，其實風險不小。

    筆者認為，海外不動產的投資近年相當熱門，但是民眾在投資的時候必須謹慎了解實際情況，並且要慎選有信譽的代銷和開發商，否則很有可能落入陷阱，到時求償無門。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國人近來瘋海外房地產投資，國人一定要具備風險意識，回想民國77~79年間台灣也很多民眾購置美國佛州土地的投資而受害。事前一定要比國內投資更加倍謹慎，俾保自身權益！

高雄經貿園區開發已開始正式啟動！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年10月31日工商時報A23版記者顏瑞田「高雄經貿園區實質開發啟動」的報導，高雄經貿園區第一階段的15年計畫將在2014年告一段路，區內地主也陸續進入實質開發，除了205兵工廠在日前國防部提報行政院核定遷廠外，台電土地招商案也進入董事會討論，統一夢時代總經理張國光表示，地主一定會加速開發判高雄經濟轉型。

    張國光總經理表示統一夢時代購物中心前面二期土地8359坪，已經完成「土壤汙染整治」並進入環評階段，三期開發計畫也將以影城休憩模式開發，正在投資初期。高雄市政府都發局長盧維屏則透漏，延宕已久的205兵工廠搬遷已經由國防部正式提報行政院核定，將採間建後售、公辦重劃模式，預計2022年完成整廠搬遷。至於高雄市立圖書館總館旁邊的台電土地，也在民國103年10月完成土染汙染改善，台電已經招開董事會討論招商事宜。中油在高雄展覽館、軟體園區中的土地，也預計在民國103年12月提出開發許可。

    其次台塑集團已經在民國103年正式終止南亞廠租約，規劃「王永慶紀念園區」之外，其餘土地將與財政部國有財產署共同進行「重劃」。亞東水泥8公頃土地，除了勞資問題解決外，只剩下廠房還出租給遊艇公司，一旦租約中指市府就會正式公告成為商業建築使用。成功路以西的土地，因為鄰近高雄港灣，嘉鴻遊艇集團執行長呂佳揚表示，統一等地主共同開發推動遊艇休憩，港灣可以停靠100艇。

    筆者認為，未來整個區域進行開發，中央、地方政府必須提供更多又因引進更多企業，才能達成「富裕高雄」的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為經濟發展攸關人民福祉，台灣要多點規劃建設，讓年輕人看得見未來，盼高雄經貿園區不要有弊案發生，能成功落實，帶動南臺灣的經濟發展。