《李廷鈞和大家分享》民眾用迂迴信託方式未列營利所得併逃漏贈與稅判補所得

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月11日工商時報A18版記者張國仁的報導，日前新北市有一位葉姓納稅人，以信託的方式假節稅之名避稅，被台北高等行政法院判決葉姓市民應補徵應納所得稅額新台幣194萬元。

    判決指出，「稅捐規避」與「合法節稅」不同之處在於節稅是依據稅捐法規所預定的方式意圖減少稅捐負擔;相反的「稅捐規避」，則是利用稅捐法規未預定的異常或不相當的法律形式，意圖減少稅捐負擔。行政法院法官認為稅捐規避行為因為違反課稅公平原則，所以國稅局根據司法院釋字第420號解釋，應本於「實質課稅原則」依稅法規範的納稅主體、稅目、稅率核課。

    判決書指出葉姓市民與中國信託銀行簽訂本金自益、孳息他益的信託契約，信託期間一年，將其所持有的聯德公司股票400萬股移轉與受託人中信銀，並以鄧姓等五人為信託財產孳息的共同受益人。國稅局認為這項信託契約簽訂當時，受益人的孳息利益已經可以確定，仍屬於委託人葉某的所得，因此該信託專用營利所得新台幣646萬元及可扣抵稅額166萬元，應該併其宗和所得稅核定，葉某必須補徵新台幣194萬元的稅額。

    也就是說，葉某利用信託的方式將簽約前已經確定原本應該由本人享有的股利，由鄧姓五人取得，以信託形式贈與該部分孳息，其實和委任受託人中信銀領取孳息再贈與受益人的情形並無不同，國稅局於是認定這是「規避稅捐行為」，法院也支持國稅局的看法，而判決葉姓納稅義務人敗訴!

    筆者提醒各位，納稅是人民的義務，千萬不要用奇怪的方式「規避稅捐」，以免日後被國稅局查到，遭到罰款則得不償失！！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾固然可以「節稅」，但切勿「避稅」，更勿「逃稅」。「節稅」是法律容許的，找律師、會計師、地政士合法節稅，方不會有法律上的後遺症！

《李廷鈞和大家分享》大陸拍地爆烏龍 雅居樂多花44億與自己搶地

永然兩案法律事務中心 李廷鈞地政士

    根據民國102年6月12日經濟日報A10版記者何蕙安的報導，廣東地產商雅居樂2013年首次進軍湖南市場，卻鬧出大烏龍以人民幣11.5億元跟自己搶一塊起拍價僅人民幣1.7億元的土地。因為該地原本的最高出價者就是出價2.6億元的雅居樂，等於白白多花了人民幣9億元。

    雅居樂公司在網站上澄清，經過內部查證確認非公司電腦系統出錯，並且強調土地交易未完成，不存在任何經濟損失的可能性。不過根據相關規定，雅居樂如果不完成交易，可能面臨人民幣5180萬元的保證金，業內相關人士也認為此次進軍長沙市場的雅居樂，該失誤可能影響其今後拿地進展。

    中國大陸人民不能擁有土地所有權，城市的土地屬於國家所有，人民僅能取得有期限的「建設用地使用權」，建設用地使用權除了公益性質採取「行政劃撥」的方式無償無期限出讓外，必須繳納「出讓金」取得有一定期限的土地使用權。根據中國大陸《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》的規定，出讓的方式可以採取「協議」、「招標」和「拍賣」的方式。

    筆者認為，這樣的制度可以提供我國「國有非公用土地」將來的利用活化的參考，以設定地上權的方式，出讓類似土地使用權的地上權，一來可以使國有非公用土地的利用更具有效率並增加收益，二來也不會賤賣國土。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為兩岸已有數十年交流的經驗，在制度上相互影響，互相借鑑，多交流有助於兩岸的「和平發展」!

《李廷鈞和大家分享》中國必須經改，並慎重處理房地產泡沫

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月8日中國時報A22版記者李道成的報導，美國前任財政部長包爾森在中國大陸四川成都舉行的財富論壇上表示，中國大陸經濟高速成長的時代已經結束，改革勢在必行，但是不能再用財政刺激手段，並且應該要即時處理房地產的泡沫問題。

    鮑爾森對於即將展開的歐習會表示，中美關係是全世界最重要的關係之一，應該要簽訂「中美雙邊投資條約」以確保進一步開放雙方的市場。他認為可以預期歐習會中將會建立互相信任的關係增進共識。

    他認為當前美中關係處於非常重要的時刻，必須重新調整兩國的關係，並且以全球視野共同迎接經濟、金融、環境和外交等方面的挑戰。大陸經濟所存在的過度依賴投資、基礎建設、出口的問題，加上服務業的薄弱，都是亟待解決的問題。其認為大陸應該弱化自己在市場中的決策角色，讓私營企業能獲得公平的競爭平台，並且充分發揮資本市場的作用，因應資源、環境與城鎮化帶來的挑戰。

    筆者認為，中國大陸擁有全世界最大的市場，不過其「民主集中制」專制化的政治體制，隨著經濟發展，逐漸面臨挑戰，將來中國大陸勢必還是得走向「民主化」！！

    永然兩岸法律事務中心李永然律師認為中國大陸一定要重視房地產的健康發展，如果投機過度，勢必形成泡沫化，過去日本也為此曾嚐到苦果，中國大陸切勿重蹈覆轍！

《李廷鈞和大家分享》台灣的地上權住宅的投報率達2.7%

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月9日蘋果日報A22版記者顏嘉瑩的報導，台灣政府釋出地上權和BOT土地增加財源，讓「地上權招標」成為市場主流，而地上權住宅因為沒有土地產權，房價僅市場行情6~7折，超高的投資報酬率讓許多投資客趨之若鶩。

    《住展》雜誌發行長倪子仁即表示，地上權住宅約不必繳地價稅，轉售也不用繳土地增值稅，總價又較低，適合自備款不多的年輕人。有一台北市中山區的兩宗地上權案「南京東錄」和「京華DC」來說，每坪約新台幣35~40萬，較周遭一般住宅60~70萬元明顯便宜約4成。今年4月底華固建設取得景美財訓所地上權，也將規劃16~20樓住宅大樓和1棟住商混和大樓，華固建設總經理洪嘉昇表示希望讓民眾用合理價格買到市區房子，打算開價每坪新台幣40萬元。

    其實地上權案因為多半規劃中小坪數，而且地理位置優越，租金又不會因為地上權而折損，適合作為投資。以地上權社區「京華DC」來說，15坪總價約新台幣540萬元，若扣除每月管理費等雜費，租金淨利約新台幣1萬5000元，投資報酬率也有3.3%。不過地上權也會因為使用年限長短不同造成房價差異，如「南京東錄」因為沒有使用年限，「京華DC」使用年限50年，因此「南京東錄」的價格明顯高出許多。

    中信房屋復興加盟店經理李沃州則表示，因為去年以來政府頻頻釋出地上權案，民眾購買這類產品時必須將使用年限、持有成本等一併列入計算，併比較年限長度，才知道划不划算。

    此外，地上權住宅也分為「地上使用權」和「地上租賃權」兩種，像是「京站」就是屬於「地上租賃權」的產品，因為「京站」並沒有房屋或土地所有權狀，因此購買該房屋只有「使用權利證明」，不受買賣案件所有權移轉登記30日內要實價申報成交資訊的限制，換句話說這樣的產品不需要做「實價登錄」。

    筆者認為，在土地日漸稀少下，地上權住宅只會越來越多，民眾對於地上權住宅的接受度也越來越高，若在購屋預算不高的情形下，用較低的價格購買區為較佳的地上權住宅，其實也是不錯的選擇！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為設定地上權的住宅，不同於僅有「租賃權」的住宅，二者在法律上意義不同，買受人事先一定要弄清楚，方能保障自身權益。

《李廷鈞和大家分享》台北市都市老化，北市府都更應加把勁

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月8日工商時報記者蔡惠芳的報導，有鑑於台灣人口老化的問題相當嚴重，並且預估2026年將進入人口零成長的高齡化社會，房屋老化問題也相當嚴重，專家統計以目前的速度，台灣30年以上老屋的都更工程，估計要花15.5個世紀才能完成。

    政大商學院信義不動產研究發展中心於民國102年6月7日舉辦「迎接高齡都市的心境與環境」研討會，會中財團法人都更研發發展基金會執行長丁致成即表示，全台30年以上老屋多達321萬戶，佔比近4成，要急需解決的重要課題。但是以台北市為例，迄今年4月底止，僅僅完成61件老舊公寓都更專案，約6000多戶，統計過去15年來完成都更重建的住宅也不超過3萬戶，依照這個速度全台300多萬戶的老宅需要花費1540年才能完成。

    尤其是去年「文林苑事件」和最近的大法官釋憲案，讓《都市更新條例》重新大翻修，估計完成修法至少要3年，也讓都更整個陷入停擺。學者呼籲政府除了應該在公有地上權、都更案和聯開案中拿出10%~20%來作為「公營住宅」、出租「老人住宅」，因應人口老化。

    筆者認為，政府應該要多增加民眾參與都市更新的誘因，將來《都市更新條例》修法的方向，也必須朝著這方面去做，千萬不能因為少數事件使得整個都市更新停擺，否則將來若發生天災，老舊的房屋抗震能力不佳，後果將不堪設想！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市的都市更新，是台北市要邁向國際化城市必須的一條路，都更有「公辦」及「自辦」之分，如果政府有錢走「公辦都更」，如果無能為力，則必須善用民間力量，引誘房地產開發商願意投入自辦都市更新，台北市才能把都更做好，台北市政府請加把勁吧！

《李廷鈞和大家分享》夫妻分居房產合計課稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月10日經濟日報A16版記者陳美珍的報導，依據財政部規定，夫妻處於「分居」狀態時，在未辦妥離婚登記手續之前各自持有的不動產在計算「特種貨物及勞務稅」持有戶數時，必須併同計算，即超過一戶以上並且持有未及二年即出售者，需課徵奢侈稅。

    由於依據《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款之規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，非屬課徵範圍。財政部表示夫妻處於分居狀態而未辦妥離婚登記手續者，因為仍具「配偶關係」，雙方所持有的房地產仍應合併計算所持有的戶數。

    筆者提醒民眾如有上述情形，必須注意《特種貨物及勞務稅條例》的規定，因為「分居」終究不同於「離婚」！

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒民眾「奢侈稅」正實施之中，且有延長的打算，出售房地產未滿二年，一定要先請教專業律師或會計師，避免冤枉繳稅！

《李廷鈞和大家分享》金管會限制10壽險業者於改正缺失前，不得購買不動產

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月7日工商時報A2版記者彭偵伶的報導，金管會在民國102年5月1日打開不動產禁買令後，卻因為101年底的不動產專案金檢結果，有10家不動產投資較多的壽險公司都有「缺失」待改進，因此仍暫時不得投資不動產。

    依壽險業者的透漏，如果現在要投資地上權案，必須由壽險公會先將案源、內容等報交金管會並獲得同意，有意願的壽險公司才能競標。而先前金管會只先同意了包括富邦人壽得標的成功高中地上權、新光人壽得標的台酒新板特區地上權和龍江路附近地上權等3大地上權標案。而金管會表示，只要金檢有缺失的壽險公司在未改善前包括自用及地上權的不動產，都不得出手購買。

    據了解去年遭到不動產專案金檢缺失的壽險公司包括：國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、南山人壽、台灣人壽、宏泰人壽、遠雄人壽、中信人壽、三商美邦人壽、全球人壽等10家壽險公司。另外幸福人壽早就被限制不能投資不動產，原本壽險公會建議將不動產投資最低報酬率降低到2.375%，但也仍未過關，因此目前多家壽險業者都表示暫時不會出手買不動產。

    筆者認為，這樣的限制和居住正義其實也沒甚麼意義，因為壽險業者多半買的是商辦類型的產品，和老百姓買不買得起房子，其實沒甚麼關係！！不過既然政府扣了一頂「居住正義」的大帽子，做甚麼都怕被罵，想開放但被罵一下就像烏龜一樣縮回去了，實在是欠缺擔當！