《李廷鈞和大家分享》公設地上房屋徵收前賣房免課徵奢侈稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月6日工商時報A16版記者張國仁的報導，政府依照《都市計畫法》規定所指定的公共設施保留地上房屋，如果政府徵收這塊公共設施保留地前賣掉地上的房屋，財政部於民國102年6月5日表示，這樣的情形不課徵「奢侈稅」。

    由於《特種貨物及勞務稅條例》第5條第5款本來就規定依據《都市計畫法》所指定的公共設施保留地，還沒有被政府徵收前就進行買賣，不屬於《特種貨物及勞務稅條例》規定中的「特種貨物」，而產生民眾產生疑竇認為那麼《都市計畫法》要徵收的公共設施保留地地上如果有房屋，那麼這棟房屋的買賣是否要課徵奢侈稅？於是財政部發布解釋令對於還沒有被徵收的都市計畫內公共設施保留地地上房屋交易，不適用《特種貨物及勞務稅條例》。

    依據《都市計畫法》第51條規定，由該法所指定的「公共設施保留地」，地上原有的建築物，可以在原來使用用途上繼續使用。而政府在辦理土地徵收時，依據《土地法》第215條和《土地徵收條例》第5條的規定，如果是依法令規定建造的，應該一併徵收。

    筆者相當肯定這樣的解釋，否則若公共設施保留地不課徵「奢侈稅」，但其上面的房屋則需課徵，便不符合立法意旨，因此財政部這樣的解釋應屬正當合理。

《李廷鈞和大家分享》財政部拚年66益地上權招標

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月6日工商時報A6版記者呂雪慧的報導，財政部於民國102年6月6日向行政院會報告活化情形，今年將篩選15案採設定地上權方式招標，預計挹注國庫新台幣66億元。這些標的案壽險也者也可以參與競標，可提供產業發展之用。

    根據財政部國產署的統計，已經登記的國有非公用土地共計22.8萬公頃，價值約新台幣8833億元，其中都市計畫住宅區、商業區、工業區及非都市土地甲、乙、丙、丁種各類可建築用地僅8000多公頃，但對於國有公用卻低度利用或閒置的土地，財政部也會督促各部會解繳國產署活化利用。財政部活化國有非公用土地方式相當多元，有標租、參與都更、結合特定目的事業主管機關作特定目的使用或設定地上權、民間合作開發等，財政部則不斷修改招標契約書，降低投資人取得土地成本以提高誘因。

    據了解財政部今年擬分三批公告地上權的土地招標案，第一批公告11宗土地，面積合計3.27公頃，權利金底標金額新台幣39.3094億元，而5月28日決標結果僅5宗脫標，得標金額13億元，第二批土地預計今年7月公告。官員說今年的目標至少要標出15案土地預計總底價金額達66億元，但是土地區位成為是否吸引壽險業者參與投標且脫標的關鍵因素。

    筆者認為，國有非公用土地的活化方式，以設定地上權的方式最能保障投資人並且最符合經濟效益，但能否吸引投資人還是要以地上權的招標條件和土地的區位因素來決定，期盼中央能夠繼續放寬國有非公用土地設定地上權投標人的資格和相關法令應該鬆綁，以便提高誘因促進國有非公用土地的利用活化！！

《李廷鈞和大家分享》房屋「二次施工」，建商須負責復原

    根據民國102年6月5日經濟日報A23版記者蘇秀慧的報導，行政院會於民國102年6月6日通過《公寓大廈管理條例》修正草案，為了避免有些建商在蓋好房子，取得使用執照，還沒有交屋前，進行「二次施工」加蓋樓中樓或公設大廳，將來明訂這類違建需由起造人也就是建商負責回復原狀並負擔相關費用。

    相關官員也表示，所謂「二次施工」最常見的有陽台外推、加蓋頂樓、夾層、開放空間改設公設大廳等「偷容積」的情形，未來課予建商回復原狀的義務，可以遏止建商「二次施工」的歪風。

    《公寓大廈管理條例》修正主要是讓規定更加完善，以提升民眾居住品質與公寓大廈實務管理運作效能，最受關注的就是「二次施工」的回復原狀義務，修正草案中規定成立公寓大廈管理委員會前，如有「二次施工」的行為，共有部分、約定共用部分違建，起造人負有改善或回復原狀義務，如未盡義務時，則應負擔相關費用。並且專有部分、約定專用部分有違規，建商也應該制止，並且通報主管機關處理義務，違者也將重罰。

    筆者認為，過去建商二次施工，只能以《公平交易法》主張廣告不實，或依《民法》的規定主張「瑕疵擔保責任」或「不完全給付」的債務不履行，如今《公寓大廈管理條例》對於「二次施工」課予建商回復原狀的義務，盼可有效遏止這樣的行為，以減少這方面的糾紛！！

《李廷鈞和大家分享》四都不動產交易創奢侈稅後新高，如人頭養房避奢侈稅，則連補帶罰

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月5日中國時報B1版記者王莫昀、經濟日報A2版記者陳美真的報導，根據新北市公布的5月不動產移轉量共計7773棟，與4月份相較，增加13.1%，創下24個月新高，並且以淡水區843戶奪冠，而中和區與板橋區則分別為781及776戶，分居2、3名。

    信義房屋表示，農曆年後房市持續升溫，依地政機關最新資料顯示102年5月台北市、新北市、台中市及高雄市四都建物買賣移轉數，都比4月成長1成3以上，顯見房市表現的熱度都已經來到「奢侈稅」實施以來的高點。永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛也表示，中南部房價在2年前尚未有明顯漲勢，近期出售時反而更受買家青睞，交易情況呈現「南部熱」與「中北部增溫」的氣氛。

    至於近期財政部將檢討奢侈稅，華固建設董事長鍾榮昌則表示，外傳修法方向將朝向拉長奢侈稅年限3、4年才能出售，恐怕會衝擊房市，市場供給量減少建商為了滿足財務需求增加供給，待3、4年一到市場供給量恐怕過量而泡沫化危及經濟，東森房屋董事長王應傑也認為奢侈稅將會阻礙房市自由發展。

    而關於躲避奢侈稅，常處理不動產交易糾紛的律師李永然律師指出，檯面下為了躲避奢侈稅，以人頭交易或是買賣雙方協議壓低交易額，最後常常衍生報酬談不攏、分配不更甚至黑吃黑的問題屢見不顯。

    關於這樣的現象財政部祭出實質課稅原則，追查買賣資金，若找出幕後實際售屋獲利者後，仍要課徵奢侈稅並加處三倍以下罰鍰，此外外界盛傳的「先租後售」、「假信託真買賣」或是利用名下沒有房屋的親屬或人頭頻繁且短期買賣不動產，都是稅捐機關查稅的對象。

    由於課徵奢侈稅之《特種貨物及勞務稅條例》實施已經滿兩年，稅收卻不如預期，外界喊修改的聲音不斷，財政部賦稅署副署長許慈美已經研究方案預計102年7月結果出爐後送行政院。

    筆者對於透過奢侈稅的修正期望房價下跌，持相當保留的態度，因為奢侈稅成效不大，主要還是因為奢侈稅造成房屋短期買賣減少而連帶房屋供給量減少，導致價格不易崩跌。如果年限更拉長，恐怕市場上出售的房屋更加稀少，反而使得價格更僵化，若能提高房屋供給，興建「合宜住宅」、增加偏遠地區就業機會疏散大台北地區人口等方式，或許才是降低房價的有效方法。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為調控房市，必須回歸供給面，切勿動輒想用「租稅」的手段，這只是加重人民稅負，增加政府稅收的藉口而已！

《李廷鈞和大家分享》中國大陸城鎮化 增2大都市群拚10大都會圈

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月3日經濟日報A10版記者曾瑋琳、民國102年6月1日旺報A2版記者黃珮君的報導，中國大陸媒體披露，目前中國大陸打造「國家級城市群」將成為大陸「城鎮化」的規畫主軸，按大陸發改委的目標，在京津冀、長三角和珠三角三個國家級城市群以外，未來要再打造哈長、呼包鄂榆、太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣、黔中、滇中、蘭西、烏昌石等十個二、三線城市為主的區域性城市群。

    未來大陸城士將採取「多中心」模式，以國家級城市群推動「城鎮化」的方向，也引發中西部城市的「抱團」風潮，像是武昌、長沙、合肥、南昌4個城市，正抱團爭取城市點區，南昌發改委總經濟師柳華指出：「特別是公共服務體系這一塊，與經濟實力相關，如果爭取到了，在公共服務方面就會比其他地方享有更多政策」。雖然多地「抱團」申請成為國家級城市群還有一些打破行政區分劃框架、規範地方政府競爭合作等的問題要克服，但是透過城市群的發展，可以克服大陸令人詬病的「大城市病」問題。

    未來城市群的發展，將會帶動經濟成長，並且有助於解決特大城市、中小城市、小城鎮、鄉村合理布局、融合的問題，實現城鎮化和農業現代化良性互動。但是對於各地方擠破頭想要進入國家城市群規劃，也有部分業界人士認為，必須先加強跨行政區的城市群合作協調機制才是首務之急。

    筆者認為，中國大陸早期經濟發展都在沿海，近年來漸漸往西部開發，以後發隨著交通日漸發達、經濟持續成長，未來中國大陸的內陸地區也將漸漸發展出許多經濟實力雄厚的城市，台商必須要密切注意這樣的變化，以便掌握投資先機。

《李廷鈞和大家分享》都市用地變更將改成一級一審

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月29日工商時報A3版記者于國欽的報導，內政部為了加速變更流程，從民國102年5月28日起，都市土地中有關重大計畫工程用地、重大投資用地的變更，將由「二級二審」改採「一級一審、聯席審議」，預估可以節省一半的審查時間。

    經建會主委管中閔表示，該項簡化具有「宣示性」的措施，不會隔天產生作用，但可以讓外界了解政府正往鬆綁的方向走，具有很重要的宣示效果。內政部官員表示，現行「非都市土地」裡的使用分區變更已經是「一級一審」(30公頃以下地方審、30公頃以上中央審)，但是都市計畫土地仍採二級二審，本次修改將都市計畫土地裡的重大計畫工程用地、重大投資用地變更簡化為一級一審、中央地方聯席審議，可望節省一半的審查時間。

    過去常常有業者向內政部區域計畫委員會申請開發許可，結果審了半天才發現目的事業主管機關不同意，根本浪費時間，將來將避免這樣的情形發生。至於重大計畫工程、重大投資案件的認定，內政部長李鴻源則表示，將由行政院來認定。

    筆者認為，這樣的變革可以簡化都市土地變更的流程，但是希望政府在審議都市用地變更的時候，除了能妥善把關不能讓自然環境遭到破壞之外，也不要太容易受到「輿論」的影響，而使重大工程延宕！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為經濟發展要吸引投資經濟活動涉及土地甚多，對都市土地的用途變更，行政程序更簡化及效率，可縮短投資的等候期，對投資者有利！

《李廷鈞和大家分享》「綠園道」已成台中豪宅的新亮點

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月30日工商時報A23版記者曾麗芳的報導，台中草悟道特區、美術綠園道、科博綠園道、太原和雙十綠園道一帶，因為條件絕佳，吸引了由鉅、鄉林、國泰、勤美、麗寶等重量級建商搶進推案。

    鄉林不動產研究室調查，台中共有543處公園、22條綠園道，其中又以科博館到勤美誠品綠園道、市民廣場延伸到國美館的綠色走廊「草悟道」綠廊道最夯。民國102年上半年國美館由由鉅建設推出百億大案「由鉅大恆」和勤美建設「勤美天地」百億大案，國泰建設也於去年七月買下科博館植物園道附近800多坪土地積極規劃推案。鄉林建設則是在經歷20年時間整合土地之後，在綠園道的景觀首排推出「鄉林科博綠園」，以「獨棟、一層一戶、一戶150坪」為訴求，已有許多老客戶搶先預約。

    許多建商都嗅到這股「綠園道商機」紛紛調整推案重心，搶攻鄰近綠園道的土地，除此之外，北區的雙十字園道、太原綠園道也成為建商獵地重點目標區，麗寶建設在北區中友百貨商圈的雙十園道旁就砸重金購得2塊土地，先建後售且已經動工。

    房仲業者表示，台中市主要綠園道的新推景觀住宅，從6年前每坪新台幣25萬至30萬元，已經到每坪至少新台幣60萬元，如正市民廣場的14年名宅「月光流域」，每坪價格仍近新台幣40萬元，屋齡五年的鉅虹「最上景」更是從每坪新台幣35萬元增值到58萬元以上，翻漲近倍，增值性可見一班！！

    筆者認為，台中市隨著五都升格並且各項重大設施如捷運、經貿園區、台灣塔、中科園區等工程陸續動工，越來越具有大都會的架勢，由其「七期重劃區」、「美術館綠園道」等地，房價甚至已經不輸北部，未來建設陸續到位後，大台中的發展仍相當有可看性！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台中、高雄大量運用「市地重劃」，規畫出來的城市建設愈來愈多，而台北市有賴「都市更新」，然現又因「文林苑」案，致建商投資卻步，台北市政府必須動腦，讓「都市更新」重新動起來，讓實施者有誘因，否則台北市的都市景觀要與國際都會城市相較是會汗顏的！