《李廷鈞和大家分享》台北張副市長要不動產經紀開價有根據否則開罰

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月6日經濟日報A1版記者陳美玲、楊文琪的報導，台北市政府為了避免炒房，副市長張金鶚首開先例，祭出緊箍咒，要求不動產經紀業者發布房市銷售、價格、行為等資訊時，必須附上資料來源，不能信口開「價」，否則將依《公平交易法》、《個人資料保護法》等處分，並且最快於102年五月底公告實施。

    據了解，現在雖然房地產市場交易價格已經有內政部的不動產實價登錄資訊，但是仍有房仲業者在公布交易價格時，公布與實價登錄不同的價格，誤導消費者。台北市地政局已經發函給不動產經紀業部銷售戶數、比率、時間、統計或有關單價總價等資訊時，必須說明資料來源或出處，若其所發布資訊有違反規定，地政局將依《不動產經紀業管理條例》第27條、《消費者保護法》第33條或《行政程序法》第40條相關法令規定進行調查。

    對此業者認為，除了對於仲介有所規範外，對預售屋亂開價、膨風、漫天叫價的行為，更應該嚴查。但學者則認為，房價因區域、個別差異、時間、樓層等差異很大，除非政府對區域價格已有合理價供民眾參考，否則要業者說明價格如何形成恐怕有困難，北市府此次出招恐怕「象徵性意義大於實質性意義」。

    筆者同意張副市長的政策，仲介、代銷業者常常漫天喊價，對於價格膨風誇大，政府總算已正視這個問題，也希望未來能夠對這樣的情形有所規範，才能保障購屋民眾的權益！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府管太多了，台北市政府在一些市容的整頓，力有未逮，如龍山寺遊民、華西街娼妓…，這些對台北市發展觀光影響很大，尤其台北市要做為國際都會城市，豈不汗顏。台北市加油！！市民對您期待很深！

《李永然之子李廷鈞和大家分享》水利會拒搭排，導致建案卡住，工廠停擺

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月3日聯合報A8版記者何烱榮、簡慧珍、游文寶的連線報導…由於環保署認為「水利會」為農田汙染的元凶，對桃園、彰化水利會重罰新台幣六百及九百多萬，兩地水利會因此不再核發「排放廢汙水許可」，許多建案卡住領不到建照，建商、建築師急的跳腳。

    根據相關規定，建物附近如果沒有區域排水設施，必須利用灌溉排水系統排放廢汙水，且必須先取得「水利會」的「搭排核可」，否則不發給建照。然而因為被環保署認為水利會汙染水源，「彰化水利會」自民國102年四月二日開始不再核發「搭排許可」，至今有七十多件新建案被卡住。

    而桃園在半年前停發更是影響可觀，「桃園農田水利會」總幹事黃金德表示，水利會因為汙染農地被罰新台幣六百多萬，不服提起訴願後，仍被裁罰新台幣三百多萬，當時就決定停止受理任何搭排申請，除了建商無法請照外，「工業區」以外設在區外的工廠無法排放事業廢水，生產也將面臨停擺。彰化農田水利會會長呂炉山表示縣市政府長期漠視「汙水下水道建設」，把灌溉溝渠當排水溝，水利會才是受害人，環保單位開罰搞錯對象！

    對此，彰化縣環保局長劉玉平則表示，因為環保署認為水利會有「共同義務」整治汙染，才會要求分攤經費。而桃園縣環保局也指出，桃園縣水利會半年前已經停止受理搭排許可，先前取得搭排許可的工廠也不再延期，後年年底最後一家工廠搭排許可屆期後，「桃園水利會」搭排許可也將走入歷史。業者則認為應該要給予一條生路，如果工業區外工廠無法藉由水利會溝渠排放廢水，形同強迫關廠，政府應要有配套輔導業者為事業廢水找「生路」。

    筆者認為，農田水利會為了防止廢水汙染農田，應環保署要求停發搭排許可，固然合理。但是各縣市政府應該積極做好「汙水下水道建設」，否則只是禁止工業及住家廢水排入農田水利會的灌溉溝渠，卻沒有疏導的管道，將來恐怕衍伸更多問題！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的環保團體看問題不夠全面、深入，常僅針對有新聞性的開發議題去抗爭，都對這種汙水下水道建設的根本問題較少著墨，相當可惜，李永然律師希望環保團體轉移眼光，為台灣的前途付出有用的心力，這才是全民之福！

《李廷鈞和大家分享》台中市容積移轉的新制已上路

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月1日工商時報A4版記者劉朱松的報導，領先全國的《台中實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》新規定已於民國102年5月1日上路，這項新法除了透過容積移轉史安全無虞的違建得以合法化，另外也保存了台中市79處的歷史建物及老樹生長的土地，也可以用來換取容積率以保存老樹，同時也保障所有人的權利。

    新修正的《台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》最大的變革就是過去規定僅得以「道路用地」來換取容積率，而現在擴大對象到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公設用地，此外歷史建築、文化景觀、聚落也可以換取容積率。這些土地的所有權人，可以將容積賣給需要的人，像是建商及違章建築的所有權人。

    台中市政府表示台中市每年增加7000多件違建，目前總計約4萬多件，目前都發局人力、物力，一年只能拆1000件，因此對於100年4月20日以前的建物進行列管，並集中火力拆除100年4月21日以後的違建，尤其是影響公共安全、佔用國有地、影響交通的違建，優先拆除。

    筆者認為同這樣的作法，對違章建築與其用一律禁止的方式，不如用疏導的方式，讓違章建築和其他土地所有權人購買「容積」，以求合法化，並同時可以維護老樹和古蹟，創造雙贏！！

《李廷鈞和大家分享》民國102年房屋稅自5月1日開徵，財政部提供七大繳稅管道

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月1日工商時報A9版記者林淑慧的報導，財政部在民國102年4月30日宣布民國102年房屋稅自5月1日開徵，繳納期限至31日截止，除信用卡繳稅須支付手續費外，其他繳稅方式一律免收手續費。

    財政部預估今年全國房屋稅收略有成長，今年全國房屋總開徵件數為791萬390件，稅收總計為新台幣615億2657萬元，與101年度開徵情況相比總件數成長比率為1.17%、稅收增加新台幣11億多元，年增率1.88%！

    台中市地方稅務局副局長葉國居表示，全台房屋稅有所增長主要是新建房屋增加，將近七成稅收來自五都俋注。官員也提醒民眾可以持繳款書到金融機構臨櫃繳納，稅額在新台幣兩萬元以下者，也可以透過atm、信用卡、電話語音轉帳、晶片金融卡網際網路轉帳、活期及活期儲蓄存款帳戶網際網路轉帳等方式繳稅，但信用卡繳稅的民眾須注意各家發卡機構關於手續費的規定。財政部則表示若民眾沒有收到或不慎遺失稅單，可以到各地稅捐稽徵機關地方稅務局或透過財稅中心網及地方網路報稅系統入口申請補發，呼籲民眾在期限內繳納以免逾期受罰。

    筆者則希望政府房屋稅，應該和「地價稅」一樣，針對「自用住宅」予以減免，並且反對台北市政府課徵「豪宅稅」及調高「路段率」，因為房屋稅應該隨著屋齡而逐漸折舊減少，現在房屋稅卻年年攀升，且針對「自用住宅」和「非自用住宅」採用無差別的同一稅率，對老百姓有失公平！！

房屋稅稅率與計算

一、應納稅額＝房屋課稅現值×稅率 (註：房屋課稅現值＝房屋現值－免稅現值) 二、房屋現值的核定  （一）納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。 （二）主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值，並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起30日內，檢附證件，申請重行核計。  三、房屋標準價格的評定程序  　 房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之： （一）按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 （二）各類房屋的耐用年數及折舊標準。 （三）按房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋的供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。 四、稅率 類　　別 稅　　率 備　　　　　　　註 住家用 營業用 非住家非營業用（ 適用對象包括私人 醫院、診所、自由 職業事務所、及人 民團體） 1.2% 3% 2% A ：房屋同時作住家及非住家用時，以其實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。例如：自宅1樓設事務所，2至5樓仍作住家使用，則1樓按非住家非營業用稅率課徵，2至5樓按住家用稅率課徵。 　　 B ： 空置不為使用之房屋，應按使用執照所載用途或都市計劃分區使用範圍，分別以住家用或非住家非營業用稅率課徵。例如某乙於某地購置新建2層透天房屋1棟，依使用執照用途1樓為店舖，2樓為住宅，因購買後空置不用，依上開規定，1樓應按非住家非營業用稅率，2樓按住家用稅率分別課徵房屋稅。

資料來源：台北市稅捐稽徵處

《李廷鈞和大家分享》法務部表示華光社區將於9月拆除

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月25日工商時報A21版記者張國仁的報導，台灣台北地方法院在民國102年4月24日拆除包括「廖家牛肉麵」等在內的12戶華光社區違占戶，法務部承諾在102年9月將完成全部拆除作業並將5公頃土地交財政部按都市計畫變更使用用途。

    據了解，華光社區金華街一帶的12戶違占戶，已經在民國102年4月24日在台灣台北地方法院民事執行處及大安分局員警支援下完成拆遷，並且逮捕14名包括違占戶及聲援學生在內的抗爭者，並且已經在檢察官訊問後飭回。

    華光社區在法務部前部長陳定南時代，曾經有「華光社區都更旗艦計畫」，擬投資350億元設立電信、金融、數位、觀光旅館等園區，但由於都更計畫延宕多年，法務部表示現在的任務是在102年9月底前將舊宿舍及其他地上物拆除，交給「財政部國有財產署」進行都市計畫。

    財政部國有財產署已經在部長張盛和的指示下，按照都市計畫變更華光社區使用用途，並擬定「地上權的招標作業」，但仍擔憂法務部無法如期清除華光社區所有地上物。因為台北市政府都發局因為有團體向文化局陳情要求保留華光社區內的日式建築，另有考量遲遲未發給法務部拆除執照，除了違占戶外，法務部只拿到兩張拆除執照。法務部政次陳明堂則表示，將交由文化局鑑定，若拆除作業不順利，將積極與相關單位協調，以便將土地歸還財政部作最有利國家與社會的使用。

    筆者認為，華光社區的拆遷已經一再拖延，實在不宜再拖延，對台北市的都市發展才有助益，尤其是精華區內占用那麼大片的土地任其破敗，影響台北市作為國際城市的觀瞻！

《李廷鈞和大家分享》壽險業投資不動產鬆綁，台灣商辦成交量有望增長！

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月1日經濟日報A4版記者柯玥寧的報導，戴德梁行總經理顏炳立於民國102年4月30日表示金管會鬆綁壽險業的不動產投資報酬率之後，可望帶動102年第2季商用不動產成交量，預期應該可以較上季增長一倍，尤其是台北市內湖廠辦許多都符合投資報酬率2.375%的規定，將為北市內湖商辦注入活水。

    據了解今年首季全台商用不動產交易量約新台幣200億，而日前央行對壽險業下的限制為投資報酬率2.875%，以這個標準台北市商用不動產都要打七折價，才能符合此投報率，現在下調至2.375%部分內湖廠辦就達到這個標準。此外壽險業不動產禁買令鬆綁，也使第二季將有不少商用不動產待價而沽，現在新北市、新竹、台中、高雄等地商辦，都有可能符合此標準。

    壽險業除了商辦之外，這幾年因為陸客和外國旅客來台觀光人數增加，加上台灣島內旅遊人數也多，旅館生意變好，成為壽險公司最為青睞的投資標的。以收益率來說，台北市希望能有3%以上，中南部則希望有4%~5%以上，才符合壽險業投資旅館的標準，像富邦人壽於102年4月25日董事會才剛授權通過以新台幣26.08億元標下台北市成功高中旁的「地上權」。

    筆者認為隨著壽險業的不動產禁買令鬆綁，商辦、旅館等產品將再度成為市場上的熱門產品，希望能夠藉此促進一些商辦使用的活絡，並促使台灣經濟活絡之外，也為都市風貌增添新色彩！！

《李廷鈞和大家分享》麗寶建設19億標下雅新實業內湖總部大樓

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月1日經濟日報A15版記者邱煜婷、柯玥寧的報導，經歷多次拍賣程序的雅新實業台北市內湖區總部大樓，在民國102年4月30日由台灣金服公司執行第四次拍賣，由麗寶建設以新台幣19.16億元得標，高出底價新台幣1.75億元，溢價約10%。

    該大樓是位於台北市內湖區的新湖三路上，地坪1685坪，屋齡10年，地上六層、地下三層，全部總地板面積含車位共7324坪，目前空置無人使用。麗寶建設副總經理何昭宏表示該總部是麗寶機構旗下子公司麗源建設於10年前所興建，不捨以往興建的廠辦多次流標，因此決定在第四拍時出手標下，將來先行整理後，「出租」或「自用」都有可能。

    據了解，雅新實業在2010年宣布破產後，其相關資產由台灣金服執行拍賣程序，但內湖總部大樓因為底價過高，導致無人投標，流標多次，底價也從新台幣27.2億元降到17.41億元。目前第一銀行擁有雅新實業第一順位抵押權，在償還約12億元的債款後，扣除土增稅及執行費，剩下餘額將交給「破產管理人」，處理雅新實業對債權人的後續欠款。

    全球資產管理公司專案經理王維宏並表示，以整棟建物樓地板面積，再扣除車位坪數與價格來看，換算每坪單價約新台幣31.4萬元，較附近一般行情35至45萬元便宜。商仲業者也指出，此次拍定價略低於行情，近期附近知名成交案例為寶豐隆以總價新台幣91億元買下「華固v-park」企業總部，每坪成交價約40.5萬元。

    筆者認為，內湖科學園區的區位相當好，未來仍具有相當發展性，尤其是在兩岸直航之後，距離松山機場近旁邊還有南軟、南港經貿園區，將來麗寶建設無論是出租或自用，應該都能獲得不錯的收益！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為不動產投資只要「地點、地點、時機」，這三要像掌握住，絕對無往不利！但投資時一定要有專業律師配合法律程序，才能避免糾紛並保障權益！