永然地政士事務所
李廷鈞地政士
根據民國103年10月7日蘋果日報A12版記者洪安怡、鄒雯涵「賣屋反悔無須付房仲費」的報導、聯合報「霸王條款判無效，房仲業震撼彈」的報導，過去房仲業者常常會與屋主訂立「委託銷售期間內，委託人如拒絕以本委託條件與房仲所介紹對象成交者，仍應支付服務費給房仲」的條款，但日前卻遭到台灣高等法院判決認為該條款剝奪賣方賣屋決定權，違反《消費者保護法》應屬「無效」。
據了解該案例是因為一家房仲公司為客戶仲介新北市二戶房屋和車位，委託底價新台幣5160萬元，房仲找到高姓買家願意以新台幣5170萬元購買，而該買家簽下協議書並付出150萬元後，雙方碰面簽約，但賣方卻始終不肯簽約。賣方則表示當天高姓買家未出現，因此未簽約。房仲公司引用「委託銷售契約」認為高姓買家的出價高於委託的底價，並經過賣方蓋章確認，不動產買賣契約應成立，賣家應該支付成交價百分之三共新台幣一百多萬元的服務費給房仲。
過去這類官司，法院都會根據契約條款判房仲勝訴，但是這次實務上出現不同見解，台灣高院認為房仲扮演居間者，應該是要買賣契約成立後居間者才能請求報酬，不管買賣契約是否成立只要賣方違反「霸王條款」就必須給付傭金的作法，對於賣方不公平應屬無效。法官指出，賣方簽約委託銷售，目的是在透過房仲介紹取得較有利條件在決定是否出售，不論房仲磋商結果是否符合賣方利益，即以委託條件強令賣方選擇接受或付服務費，對賣方不公平，也不能達成契約的目的。
房仲業者則認為，該判決以後未來賣方若能因賣出更高的價格而反悔，將可以任意解約，這樣仲介業者間的合約形同具文，日後除了服務之外仲介業者之間的競爭也將更白熱化，若以價為單一衡量標準，要選到低價屋的難度也更高。
筆者認為，這樣的判決，對於賣方較有保障，但是對於房仲業者的確將造成很大的困擾，建議內政部應該修正《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，研擬將來更為公平的方式，對買賣雙方和仲介業者都能有所保障。
永然聯合法律事務所李永然律師認為目前本案判決只是「個案判決」，未來到最高法院是否得到最高法院的支持尚不得而知；如果一旦最高法院支持台灣高院的見解時，則仲介業者，一定要謹慎地規畫因應策略！
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