台灣高等法院判決社區頂樓的違建，依法必需拆除 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月9日自由時報B4版記者楊國文「高院判決：住戶沉默不等於同意，頂樓違建須拆」的報導，台北市行天宮捷運站附近有公寓四樓王姓住戶將頂樓加蓋違建隔成兩間套房出租牟利，遭到同棟郭姓住戶訴請法院拆除違建並按月賠償相當租金收入的「不當得利」，王姓住戶辯稱住戶多年來都無意見表示默示同意違建，但台灣高等法院審理後認為沉默不等於對違建默示同意，王仍須拆除頂樓違建並且按月支付不當得利新台幣6690元，全案仍可上訴。

    台灣高等法院認為「不當得利請求權」是「獨立行使」，因此公寓其他共有人僅能就自己的應有部分請求部當得利，除了二樓住戶郭南之外，其他住戶也能提出請求王男按月支付相當於租金的不當得利。

    該有爭議的建物位於台北市松江路鄰近捷運行天宮站的公寓，王姓住戶遭到指控在頂樓平台加蓋違建鐵皮屋，且經其他住戶要求拆除卻置之不理，影響逃生救難公共安全。王則辯稱購買時前屋主就已經加蓋，只是將建物重新裝潢出租，雖然未取得其他住戶分館協議，但是住戶長期以來並未干涉，因此已成立「默示分管契約」不用拆除或支付不當得利。

    筆者認為，若是購買包含頂樓加蓋的房屋，單價通常較同樣物件為高，但購買時一定要注意蓋頂樓加蓋是否屬於民國83年以前的舊違建，此外，最好當初加蓋時住戶能有「分管契約」取得「約定專用權」，若沒有分管契約，雖然在訴訟上可以主張默示的分管契約，但是如同本案仍有一定的風險會被法院判拆除。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「屋頂平台」是「共用部分」，必須有「約定專用權」才能在屋頂平台上可以單獨使用；否則，將構成「侵權行為」或「不當得利」，這是必須注意的！