買頂加被拆賣方賠新台幣150萬元 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月15日蘋果日報A16版記者于靜芳「買頂加被拆，賣方賠150萬」的報導，由於民國103年底台北市南港公寓頂樓發生大火，導致違建長久以來的公安問題延燒，台北市柯文哲在上任後宣示將於民國104年3月20日前拆除台北市226處違建，但仍存有許多違建買賣時常延伸糾紛，其中又以「頂樓加蓋」、「一樓增建」的問題最多，專家建議購屋前還要看清楚「使用執照竣工圖」，比對合法建物範圍，避免買到違建。

    過去公寓常增建、變更格局改成套房出租，交易時房價會依權狀加價3~5成，房仲業者透漏，民國103年底有民眾在新店以總價新台幣1950萬元買下50坪的四樓與五樓頂加公寓，並將五樓頂樓儲藏室改為可收租的10坪套房，但完工後遭到住戶舉報拆除，氣得提告原屋主和房仲，調解多次才以頂加裝修費用新台幣150萬元和解。

    台灣房屋加盟事業總部法務游睿樺表示，近期違建糾紛以頂樓加蓋最為常見，其次是一樓增建、陽台外推和建商二次施工，中南部常見透天厝往上增建。頂樓加蓋雖然可以買賣，但是因為增建或變更格局，存在材質和結構問題，目前規定隔間三間以上的頂樓加蓋必須列管，買賣租賃糾紛最多，通常頂家公寓因為可使用坪數大而增加買方誘因卻因為事先未告知購屋民眾常衍生糾紛。

    游睿樺建議屋主要明確告知仲介「違建項目」，而仲介也要清楚轉達買方，或是在契約書載名頂樓加蓋屬於「違建」，如果未盡告知義務，民眾皆可提出求償。此外，一樓違建常出現在住宅前後及地下室增建，民眾買屋時容易輕忽導致拆除風險，最後引發糾紛。

    而住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，依據《台北市違章建築處理規則》規定，1994年12月31日前的「既存違建」，是屬於緩拆，1995年1月1日後的「新違建」則是即報即拆。新北市則以2009年6月25日為界線，雖有些違建不涉及公安會列入緩拆，但是緩拆並非不拆，民眾購屋仍要注意。

    筆者認為，違建是房屋買賣常見的糾紛，若屬於違建的部分，賣方和仲介應該盡告知的義務。此外，民眾在購屋的時候，不妨調閱「使用執照竣工圖」，確認當初興建完工時的樣貌與現況的不同，才能確定判斷違建的範圍為何，再決定是否購買。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋出售人委託仲介出售房子，一定要填寫「不動產現況說明書」，填寫時一定要謹慎據實填寫，不能隨便填載。如是否有違建、漏水、海砂屋、凶宅…等等，這樣才可免去被買方事後追究或挑剔的糾紛問題。受託的仲介在這方面也要協助屋主據實填載，發揮「專業」，這樣收「服務費」，才不會有愧於「良心」！