多屋族應善用自住的規定，獲以優惠稅率節稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月16日經濟日報A15版記者沈婉玉「多屋族想省稅，善用自住優惠」的報導，由於房地合一稅擬在民國105年上路，且按照財政部規畫方向，於民國105年後購買的房屋只要自住、持有超過六年，且總價低於新台幣4000萬元賣屋時即可免稅，因此官員提醒民眾應該設籍並善用「自住」之土增稅、地價稅和所得稅優惠，好好規劃戶籍設在哪裡。

    對於「自住」在稅法中的優惠，主要是在保障居住的基本需求，像是賣屋土地增值稅稅率最高為40%，但若是屬於自用住宅用地，則可分為「一生一次」和「一生一屋」適用10%的土增稅優惠稅率。

    財政部官員表示包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅和房地合一稅，對於自用住宅都有優惠，且「設籍」是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍及地方政府育兒津貼等福利的重要認定依據，民眾一定要仔細盤算，不要為了省小稅亂遷戶口。

    有國稅局官員指出，原則上戶籍應放在「地價貴、新房子、房貸高、學區好」的那間，可省下較多持有稅，但若未來考慮賣屋，戶籍就要設在想賣的那間房屋，才能享有出售自用住宅房地的優惠。

    此外，土增稅、地價稅和房屋稅等，只要本人、配偶或直系親屬設籍就算「自住」，但奢侈稅和房地合一稅規定，除了本人、配偶外，還有未成年子女設籍都算自住，至於由父母設籍，則不能免奢侈稅。

    稅捐稽徵處官員指出，地價稅採累進稅率，最高課千分之55，但自用住宅用地稅率只課千分之2，稅負差距極大，因此本人配偶及未成年直系親屬自用住宅只限一處，但若有成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦竣戶籍登記，仍可適用自用住宅用地優惠稅率。

    國稅局官員並指出，若有房貸負擔者，每年報稅最多可扣抵新台幣30萬元的購屋貸款利息，但是房子也是必須在本人、配偶或受扶養親屬名下，由本人、配偶或受扶養親屬辦竣戶籍登記，每個申報戶的自用住宅房貸利息僅限抵扣一間。

    筆者認為，土地相關稅法中，對於自用住宅優惠相當多，尤其在房地合一實施之後，屬於自住情形則差別更加明顯，若善加運用可以達成節稅的效果，若有不懂的地方可以請教專業人士。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來相關之不動產的稅法修改很多，民眾在不動產進行規畫一定要事情搞清楚；否則，差之毫釐，失之千里，影響權益極大，不得不小心！