金融行庫擔心房市泡沫化，規定土建融必須增提「保證」！ 文◎李廷鈞地政士

    永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月16日工商時報A2版記者朱漢崙「憂房市轉弱，土建融須增提保證」的報導，由於擔心房市面臨泡沫化，多家金融行庫提出新警戒，行庫普遍預期房市交易至少可能衰退一成，已有部分行庫緊縮信託要件，只要融資成數五成以上，除了土地是擔保品，建商還要連同建造執照一起交付銀行信託。

    此外，多家行庫對於民國104年7、8月房市「倒屋潮」嚴陣以待，根據了解，行庫內部幾經評估由於民國101年下半年是新成屋交屋高峰期，推算奢侈稅二年大限剛好落在民國104年7、8月屆滿，屆時將會有一波倒屋潮，進而造成房價走跌的壓力，將對銀行房貸業務風險控管形成新挑戰。

    不少行庫觀察房市泡沫化跡象越來越明顯，除了成交量和房貸業務量走跌之外，也已經有不少中小型建商開始叫苦連天，最主要原因在於土建融貸款成數縮水。有不具名的行庫主管坦言，半年前土建融成數普遍還在六成，近來不少行庫有志一同調整，絕大部分新案最高成數只能坐到五成，還必須要加入交付銀行信託的條件，很多口袋不夠深的建商因而資金調度上碰到困難。

    據了解，由於央行實施房市成數管制政策前後，成數上限減少至少一成，當初許多買預售屋的客戶，到了要交屋時能夠向銀行取得的貸款金額比原先預估大幅縮水，而現在市場成交量又明顯萎縮，客戶一時之間找不到接手者，財力較優的大型建商不得不自掏腰包拿錢出來讓客戶對於「尾款」進行分期付款。一般而言，最常見的做法，就是讓客戶取得銀行貸款後，針對其中的差額，在分二年或三年進行24期或36期的分期付款。

    筆者認為，銀行對於房市的風險控管很重要，因此對於房市的走向也很敏感，這波銀行的動作代表行庫普遍對於未來一兩年的房市都不看好，因此投資人現在進場恐怕不是一個好機會，想買房投資的人還應該再等等；但如果是自住型的，不妨在此一時刻慢慢挑一自己適宜的好房子。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為金融行庫的特性原本就是「晴天給傘，雨天收傘」，建築業面對金融機構的此一轉變，必須清楚認知，建築業應做好準備，且要轉趨保守，才不會因周轉失靈而倒閉！