四大作價手法讓實價登錄膨風 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月25日自由時報A8版記者徐義平「四大作價手法，實價網成膨風網？」的報導，實價登錄和揭露的政策上路至今快三年，雖然提供不少民眾購屋參考，但是也出現有心人士透過「作價」手法「膨風」房價，房仲業者並整理出四大作價手法，直指這些人是炒房的最大兇手。

    房仲業者舉例，台北市信義計畫區某棟企業總部，2012年底完工後，隔年出現一筆23樓高樓層承租實價揭露資訊，每坪租金高達新台幣3719元，合計月租金新台幣176萬元，超越台北101大樓，但事後查證承租對象後，才發現是集團旗下關係企業承租，等於是「自家人承租自家大樓」。

    而在店面的買賣中也常見作價的手法，以2013年揭露的西門町店面為例，該交易資訊為整棟六層樓建物，總價約新台幣7100萬元，拆算一樓每坪行情約新台幣680萬元，但實價登錄卻出現千萬金店面，原來是把總價全部灌進一樓店面，等於是把一樓店面「鍍金」，可稱為「特殊拆算價格手法」。

    房仲業者還表示，更有業者將店面交易總價直接用來拆算土地價格，才能順利拼湊出千萬地價的聳動資訊，一般來說店面買賣主要是看租金投資報酬率，再以租金投報率回推店面價值，相較之下比較準確。

    相關業者表示，實價登錄雖然有助於民眾了解房地產市場行情，但是透天整棟產品並未要求拆算，很容易出現價格失真，此外，資料延遲公告也導致有心人在登錄空窗期件對外放消息藉以拉抬價格，不只擾亂行情也讓實價登錄的美意受到影響。

    筆者認為，「實價登錄」對於價格公開透明很有幫助，還是應該要存在，不能因為少數個案出現作價膨風而去否定整個制度，但是將來有關單位應該要檢討如何減少這樣的「膨風」現象，不能讓實價登錄因為少數有心人操縱，變成炒高房價的元兇！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「實價登錄」在台灣算是匆促上路，此一制度難免有缺失，現既發現缺漏，即應立即補漏，始知更完善，讓該制度發揮其正面功能！