台北市嚴查違建效應導致公寓頂加大降價 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月22日工商時報A5版記者方明「北市嚴查違建，公寓頂加大降價」的報導，台北市積極稽查違建之下，根據北市建管處統計的資料，民國104年7月份拆除執行率高達96.78%、8月份執行率也有85.14%，房仲業者分析，影響最大的是兩年前開賣至今的預售屋，未來中古屋舊有違建也會越來越嚴格管制，目前已經出現頂樓加蓋物件大幅降價，甚至出現買頂樓送頂加的物件。

    為了從源頭違建控管，台北市政府推出新政策，自民國104年9月1日起取得使用執照的建築物，辦理建物所有權第一次登記和往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記，得檢附建築師開立三個月內的有效證明。

    未來挑高夾層、陽台外推、頂樓加蓋、露台、防火巷和法定空地搭蓋建物等等，未經主管機關許可擅自搭建，就可以視為違建。有鑑於北市建管處的高執行率，根據591售屋平台上顯示，北市中山區鄰近中山國中捷運站附近一間屋齡39年的老公寓，權狀36.71坪，已經打出買四樓送頂加，每坪開價新台幣75.7萬，總價從新台幣2980萬元下殺至2780萬元。

    北市萬華區青年公園一間屋齡33年的五樓老舊公寓，權狀坪數32.17坪，連帶6樓頂加，每坪開價新台幣43.2萬元，總價也由新台幣1500萬下殺至1390萬元。

    房仲業者指出，建商預售個案主要是挑高三米六或四米的建案，由屋主自行施工，可能會面臨將來過戶無法取得無違建證明的問題，影響最大。其次是舊有中古屋頂加違建分為「緩拆」和「即拆」兩種，買方可以透過查詢得知有無報拆紀錄，並建議購屋者對違建物件盡量避免，不要把風險加在自己身上。

    筆者認為，過去頂樓加蓋的個案，由於頂樓沒有權狀，屋主往往會把單價提高，把頂樓加蓋的價值添加於合法建物的單價之上，藉以提高總價。現在北市府嚴打違建，其實主要針對的是頂樓加蓋一間隔成三個單位以上的個案及民國104年9月1日以後完工的建案，只是連帶影響到民國84年以前頂樓加蓋個案的行情，並非頂樓加蓋一律要拆除，民眾不用過度緊張。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為「違章建築」不合法且有礙都市景觀，未來政府的執法力量一定是逐漸增強，民眾日後應更守法，建物使用應遵守《建築法》、《公寓大廈管理條例》，這樣才能使自己「買的用心、住的安心」！