永然地政士事務所
李廷鈞地政士
根據民國104年9月12日自由時報A1版記者徐義平、鍾泓良「頂新拚復活，華票都更案，特快車闖關」、自由時報104年9月12日A3版記者徐義平「容積變戲法，華票都更案估賺15億」等報導，頂新集團旗下的頂禾開發在四年前砸下46億元買下中華票券大樓都更案，從單元劃定、事業概要到事業計畫，僅花費三年時間，預計年底將闖關台北市都更審議委員會，在進行容積獎勵和移轉的確認後，最快2016年就可以由北市府核定通過，將來興建比原大樓多出一倍的豪宅建案，可銷售容積面積超過2600坪、以一坪約新台幣250萬元推算，總銷就接近新台幣70億元，扣除土地價款和建築管銷等費用，至少獲利也有新台幣15億，被業界質疑「特快車」闖都更。
中華票券大樓是2011年9月由頂禾開發公司以新台幣46億2888萬元擊敗其他六家業者買下，折合每坪土地價格新台幣1405萬元。根據財團法人都更研究發展基金會公告，頂禾在標下該大樓後隔年就由台灣省土木技師公會出具鑑定報告，認定大樓結構耐震力不足，建議立刻拆除重建，並且自行劃定都更單元，由北市府核定。
該都更案基地面積約329.42坪，土地使用分區為「敦化南北路特定專用區」，平均容積率363%，推估基準容積約1195.79坪，將來「容積獎勵」共有三項，是基準容積比率的90.97%，合計容積獎勵面積1087.46坪，另外還有「容積移準」面積約597.7坪，未來光是容積獎勵和容積移轉價值就高達新台幣42.12億元。
隨後頂禾開發在事業概要階段撤回，到2013年才申請繼續審議，一年內一口氣通過計畫公聽會、申請計畫、公告公展、公展公聽和申請幹事會議，並在2015年5月申請幹事會複審完成，預計年底就可以進行容積獎勵和容積移轉的重頭戲。
根據頂禾開發送出的都更計畫案，推估容積獎勵加上容積移轉可達基準容積的1.4倍，未來預計興建地上28層、地下6層的豪宅，相較原本14層的華票大樓，更新後長高一倍之多，房產業界估算若順利都更，短短四年獲利至少新台幣15億元。
但有都更業者不滿指出，自家都更案2009年申請審議，至今都無法進入權利變換階段，更別說分割為七個單元整合十餘年時間的「大陳義胞」都更案，至今才執行到第二單元，就算是九成公有土地的信義區都更案「國美商隱」時程也沒那麼快，質疑頂禾開發搭特快車。
對此，台北市政府都市更新處表示，該案是2013年申請事業計畫報核，主要是因為「單一地主」，較無陳情意見，所以程序才會比較快速，而容積獎勵均按照規定給予，不會因為整合較辛苦而有獎勵，每個案子客觀條件不同，無法比較。
筆者認為，雖然頂新集團目前因食安事件造成社會觀感不好，但在台灣這一法治社會任何事情，只要於法有據，公務人員就必須依法行政，若頂新華票都更案合法有據，台北市政府還是要發給建照。不過該案也凸顯了目前台北市都市更新的難處，目前通過都市更新的案例多半都是產權單純者居多，若是一般老公寓或舊大樓，產權複雜難以整合，在「文林苑」事件後，目前實務上必須取得百分之百同意才能通過審查，都更往往延宕數十年無成，反而大部分通過都市更新審議的，都是建商拿自己單一所有權人的身分申請的都市更新案。將來必須要檢討《都市更新條例》，除了頂新華票都更案之外，筆者更希望其他地方的老公寓能夠順利都更。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣許多不動產已老舊，必須更新，《都市更新條例》的修正案應盡速通過修正案，讓臺灣各個都市能趕緊拆除重建，好讓臺灣都市能更安全、更美好！
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