合庫推出對逾65歲以上老人的「以房養老」方案！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年11月17日工商時報A2版記者朱漢崙「逾65歲均可貸，合庫推『以防養老』」的報導，合作金庫將推出第一宗由國銀自辦的逆向抵押養老型房貸，只要年滿65歲有房屋者均可申請，合庫銀高層指出，「以房養老」可以讓退休族不再非得「以兒養老」，讓銀行透過「不動產抵押」幫退休族養老，同時也讓合庫成為「全齡化消金銀行」。

    合庫針對所有房貸戶歸戶清查，發現共計21萬戶將成為「逆向抵押房貸」的重要基礎客源。「逆向抵押房貸」等於是透過不動產活化，讓退休人士取得所需生活經費，金管會也指示合庫進行相關簡報，倘若合庫提出的方案得到市場一定程度迴響，主管機關樂見其成下預計會在業界帶動跟進風潮。

    行庫主管表示，兩年前房貸市佔率第一大的土銀曾經推出逆向抵押房貸迄今無人申請，主要是該案和內政部合作，僅鎖定弱勢族群，申請人門檻非常高，包括貸款戶房子必須「沒有繼承人」，許多民眾不得其門而入。

    本次合庫提出的商品大不相同，是「商業型」的逆向抵押房貸，只要一般購屋族有房子年滿65歲都可以透過該機制申請逆向抵押房貸。根據合庫內部推估，一棟市值新台幣2000萬元的房子，以貸款成數八成計算，合庫將給予貸款戶新台幣1600萬元貸款，分30年給付的話，參加逆向抵押房貸貸款戶每月可領新台幣4萬元。

    不過逆向抵押貸款仍須繳利息，隨著銀行撥款金額逐漸增多，貸款戶要交的利息也會跟著增加，銀行將會自我限制每月銀行收取的利息上限不超過每月領取生活費的1/3，超過部分則再由銀行先記帳。

    當貸款人所繳利息超過當月銀行撥款金額1/3時，剩餘的利息銀行直接進帳，等貸款人往生後再由房屋繼承人清償，繼承人可以選擇拿出現金或是逕自處分房屋。

    合庫主管指出，合庫在房貸市場有重要地位，理應開發此類商品照顧退休族生活台灣正走向高齡化社會，市場需求會越來越高。

    筆者認為，這樣的以房養老貸款，主要是透過老人名下的房屋，向銀行貸款，獲得退休後的開銷費用，將來死亡後，再拍賣房屋清償或是由繼承人拿現金出來償還本金利息，這在台灣是個新的創舉，對於台灣未來高齡化社會具有正面作用，但其成效則有待觀察。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「以房養老」是一不錯的構想，讓老人能在退休後的老年生活有尊嚴，但這種「逆向抵押型養老房貸」仍需務實地因應台灣市場使用者需求去進行規劃，讓它能更受歡迎，這樣才會成功！