出售使用權住宅課稅比照出售房屋 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月28日經濟日報A14版記者陳美珍「賣地上權宅，課稅待遇從優」的報導，房地合一新制施行之後，2016年1月1日以後取得的地上權房屋，課稅不再被按出售「使用權」視之，而是比照出售「房屋」課稅，享有作為自用住宅連續持有達六年，獲利低於新台幣400萬免稅的優惠稅率。

    財政部指出，此方案適用於2016年1月1日以前取得的使用權房屋，若是之前取得使用權房屋者，無論何時出售，均維持按出售使用權的方式課稅。而地上權住宅因為只有房屋使用權，現制下出售地上權房屋或隸屬於買賣使用權利，出售要按實際買賣價格差額課稅，但不適用於於二年內買賣課徵特種貨物及勞務稅的規定。

    由於使用權住宅的特性，實質上與出售房屋無異，因此財政部在明年實施房地合一新制決定納入適用範圍，不再與房屋交易行為有所區隔。未來買入地上權房屋者，一律按照新制課稅，做自用住宅使用者，適用出售自用住宅輕稅優惠，包括持有滿六年新台幣400萬免稅額及10%的分離課稅。

    同樣若非自用住宅，除了沒有免稅額優惠外，稅率也依照房地合一規定的分離稅率15~45%，持有二年內使用權房屋則為35%及45%。

    筆者認為，財政部這樣改變之後，未來使用權房屋買賣將與一般房屋無異，直接採用房地合一分離課稅，因此對於短期買賣房地合一所得稅將比較重，但同樣若是長期持有及自用者，即享有較優惠的稅率。