早餐店遭台灣桃園地方法院判決早上八點過後才能營業！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據自由時報B3版記者余瑞仁「早餐店擾鄰，判八點前不准營業」、蘋果日報記者張沛森、石明啟、楊勝裕「科技蒐證，趕走噪音早餐店」的報導，台灣桃園一家開設在「住宅區」的早餐店，由於常常在凌晨三點開始切菜、磨豆漿備料，導致鄰居一家三口睡眠障礙，夫妻找環保科技公司監測噪音並錄影蒐證之後提告，桃園地方法院判決早餐店應賠償新台幣20萬元，並且禁止在晚間10時至隔天上午8時之間營業，等於宣告將早餐店趕出住宅區。

    台灣桃園地院調查陳姓婦人自2014年11月在桃園八德的住家開早餐店，每周一至周六早上六點營業至九點，因此從凌晨三點就備料準備營業，鄰居張姓夫婦則拿出醫院診斷證明，提告指稱自早餐店營業後就被吵到長期失眠，出現精神衰弱和頭痛症狀，提告請求陳婦應賠償精神慰撫金新台幣54萬餘元，並且要求早餐店停止營業。

    由於張姓夫婦提出光碟證明早餐店凌晨發出切菜、洗水桶並搬動瓦斯桶的噪音，雖然環保科技公司出具的噪音檢測報告都在合格標準邊緣，但是法官仍然認為早餐店在「住宅區」是「第二類噪音管制區」，晚間10點至隔天上午8點不得從事餐飲及動力機械操作，早餐店長時間於睡眠時間發出聲響，已經「妨害他人生活環境安寧」，判決早餐店陳姓婦人應賠償新台幣20萬元，且晚間十點至隔天早上8點之間都不可以營業和動力機械操作。

    陳姓婦人則表示，她已60多歲且有80多歲的丈夫臥床，經營早餐店20多年，去年底才搬到該處，鄰居對於聲音較敏感，還裝設監視器、錄音設備蒐證，由於警察常來關切，2015年6月已經將早餐店搬走。

    筆者認為，做生意敦親睦鄰很重要，台灣住商混合的居住環境，類似的爭議很多，像是日前永和樂華夜市同樣也面臨類似住戶抗議商家的問題，因此若能互相體諒，大家才能和氣生財。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已進入二十一世紀，法令規範較往昔更嚴密，民眾做生意，一定要注意《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《噪音管制法》、《空氣汙染防制法》、《民法》…等相關法律規定，一旦有爭議，要請教法律專家，妥適因應，才不會招來法律糾紛！

上網控永慶房屋操縱媒體，仲介判賠新台幣15萬 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月2日蘋果日報A13版記者吳佩如、鄭婷方「控永慶操縱媒體，仲介判賠15萬」的報導，曾經任職永慶房屋仲介的孫先生，於2014年底離職之後因為不滿公司答應給他獎金新台幣90萬縮水成新台幣50萬，憤而成立「黑心黃領帶」臉書粉絲團，並指控永慶董事長孫慶餘操縱媒體下架新聞，永慶提告之後，孫男被士林地方法院判賠15萬元，並在《蘋果》刊登道歉聲明。

    永慶房屋主張孫男在2014年間因為業績不佳離職，在粉絲團上面形容永慶是「黑心企業」操作媒體隻手遮天。孫則辯稱是不滿獎金縮水才揭露公司弊端，但卻因為永慶房屋操縱媒體將有關的粉絲團報導下架。

    法官認為由於孫男無法提供證據證明永慶房屋有向媒體施壓，有損永慶商譽，必須賠償道歉。至於「黑心企業」的形容屬於「意見評論」，尚未侵害永慶公司權益。

    筆者認為勞資爭議最好還是循法律途徑解決，如果在網路上面散播公司不實言論，可能會觸犯《刑法》第310條的誹謗罪，並且也可能面臨《民法》第184條侵害名譽之民事賠償的問題，切勿以身試法。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為使用網路一定要小心相關的法律規定，在網路上的發言一定要持平，本於事實，切勿謾罵、散布不實言論內容，這樣才不會有頌累，並承擔法律責任！

金管會把結凍三年壽險買房地收益率門檻降低！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年11月25日聯合報A2版記者孫中英、江碩涵、楊筱雲「凍三年，壽險買房地收益率門檻降低了」的報導，根據金管會保險局於民國104年11月24日宣布，自下周起調降保險投資不動產最低收益率，從2.805%降至2.555%，降低0.25個百分點。

    而鬆綁握有大筆資金的保險投資土地限制，市場解讀有助於「商用不動產」的交易活絡。壽險公會理事長許舒博也表示，此舉將會提高壽險業投資不動產意願，可刺激景氣。對此國泰、富邦和新光人壽都表示，若有好標的就會進場投資。

    除了新光人壽十月買下台北市士林附近土地外，國泰人壽也宣布因為物流需求投資楊梅土地。元大人壽並宣布夠至台北市南京東路二段的不動產，以新台幣6.8億元買下62.92坪土地，連同同年度購置鄰近土地用來興建總部大樓。

    金管會保險局局長李滿怡表示，近期因為房地產稅制定案，房市回穩具成效之下，調降年畫收益率門檻。但保險局仍限制壽險業投資素地、商辦大樓需附帶建照並且在一年內不得移轉。

    近期公開標售的案例如「新光三越A8館」，因為低於壽險業投資不動產門檻，已經於104年10月20日流標收場。對此，戴德梁行顏炳立董事長表示，該物件條件好但收益率低於金管會門檻，未來只要調降底價新台幣10億元，完全符合金管會的規定。但也有商仲業者表示，台灣商用不動產投資報酬率太低，政府若有心刺激壽險資金回流投資，至少要在降到百分之2.3以下才有可能使市場起死回生。

    筆者認為，此舉可望讓結凍多年的商用不動產再回春，畢竟商用不動產的價格通常不低，只有具有大筆資金的壽險業者才有進場的機會，但國內景氣目前不是很好，也有可能會影響到未來出租的收益，投資人可能還會觀望，可以再觀察後續市場的動態。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為過去二、三年政府不斷地打房，房市已被打得奄奄一息，金管會目前的措施也是有救市的作用。其實打房必須適可而止，否則會提高失業率，台灣政府還是要用心搞好經濟，人民才會有好的經濟生活！

台北市政府推出「民辦」轉「公辦」都更轉軌制度 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月30日中國時報B2版記者陳芃「民辦→公辦，北市拋都更轉軌制」的報導，有鑑於文林苑都更案爭議發生之後，民間都更案如果沒有獲得住戶百分之百同意，幾乎難以執行，因此台北市政府提出民辦「轉軌」公辦都更的機制，如果已經拿到拆除執照但無法動工的基地，經過台北市政府協調仍無共識，有機會轉為公辦都更案，讓案子繼續推動。

    台北市政府於2015年10月29日舉行「國際公辦都更案例經典論壇」中，副市長林欽榮表示，台北市計畫訂定《台北市公辦都更實施辦法》，其中包括了民辦都更轉軌公辦都更的機制，只要是所有權人要變更實施者、公有土地由民辦都更無法推動或是已經取得拆除執照卻無法執行，這三種情形的都更案，都可以申請將「民辦都更」轉軌「公辦都更」。

    但是「轉軌」的都是更新案，還是必須要符合公共利益、公共安全和緊急需要的前提，以拿到拆除執照但無法動工的案例來說，市府會找律師等專業者組成協調委員會，如果建商無法和不同意戶達成共識，才啟動轉軌道公辦都更。

    都更處官員表示，公辦都更不會設定百分之百住戶同意比例，只要符合公共利益，會協助執行拆除工程。副市長林欽榮也表示目前北市已經有79件已經核定的都更案無法動工，導致3400多戶居民無法回家，像這樣的案子將來能透過轉軌，讓政府在必要時應該出手。

    對此政大地政系教授張金鶚表示，民間主辦的都更拆不了房子，換由政府是否就能順利執行打上問號？但台北市政府規劃了協調機制，過程必須公開、引入專業者，也要符合程序正義，再兼顧情理法之後，才能執行拆除。

    筆者認為，前一陣子「都市更新」的議題炒得沸沸揚揚，但《都市更新條例》已經被大法官宣告部分條文違憲，然而新的《都市更新條例》修正案卻躺在立法院遲遲無法通過，其原因在於爭議太多。台北市政府現在又推出民辦都更轉軌公辦都更，希望可以解決「釘子戶」的問題，成效如何筆者不敢抱持樂觀的態度。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市一定要運用「都是更新」政策，才能讓人民住的安全，並且改善市容觀瞻，而推動「都市更新」必須政府公權力有魄力，願意相挺，柯市長的新市政團隊，似乎想用心推動，我們希望台北市能真正拿出決心及魄力，讓台北市容為之丕變，台北市加油！

台北市政府將針對機車停車位二次施工開罰 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年11月25日聯合晚報A4版記者游智文「柯p抓違建再出招，停車位二次施工開罰」的報導，台北市對於拆違建再擴大範圍，原本台北市對於汽機車為二次施工狀況並未開罰，但台北市政府日前修改行政命令，對於社區將機車停車位「二工」改為大廳或健身房、閱覽室等休閒設施者，如果建築物是在2010年以後才請領建造執照，必須按《建築法》規定罰款、限期改善或是拆除。

    信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，該規定是要遏止新建物再違規變更使用機車停車位，建議民眾在購買新成屋，特別是屋齡二、三年的房屋，應該比對竣工圖，看一樓和地下室竣工圖與現況是否相符，或是上網查詢是否有報拆紀錄，以保障自身權益。

    不少建商為了增加賣相，將原本規劃的停車位改為大廳、健身房等休閒公設，由於違規者不在少數，加上不少都已經移轉到一般社區之中，若大規模查緝勢必造成住戶困擾，久而久之就成為「二工」的歷史共業。

    房仲介者表示，2010年台北市政府有針對車位二工改建公設發出公告，對於住宅區會集合住宅原准汽車、機車位改為非停車位的其他公共使用，採取違規列冊管理暫免開罰，但是日前市政府修正命令，針對機車位只要是在2010年6月22日之後才申請建造執照者，就不符合暫免開罰的要件。

    曾敬德表示，目前主管機關態度很明確，希望透過政策規範不要再有新違建，包括新違章的拆除、新房屋移轉都要出具建築師無違章建築的證明，到新大樓車位不得二工作公共使用，至少可以抑止不讓新的違建再產生，但是「既存的違建」仍需要時間和執政者的智慧來解決。

    筆者認為，政府法令規定社區大樓要設置法定汽、機車位，但許多大樓住戶騎機車者可能沒有那麼多，才導致過多的停車位被拿來當成公共設施，但事實上周遭的地區可能一位難求，政府不妨修改法令，讓多餘的法定汽、機車位可以成為收費並開放公共使用的公共停車位，解決車位閒置不用反而變成公共設施的亂象。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「違建」一直是台灣的大問題，它的存在是台灣法治的諷刺，台北市政府能正視此一問題是正確的，但言出必行，才能立威，建築業者、消費者才不會心存僥倖，消除「違建」才有可能！

合庫推出對逾65歲以上老人的「以房養老」方案！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年11月17日工商時報A2版記者朱漢崙「逾65歲均可貸，合庫推『以防養老』」的報導，合作金庫將推出第一宗由國銀自辦的逆向抵押養老型房貸，只要年滿65歲有房屋者均可申請，合庫銀高層指出，「以房養老」可以讓退休族不再非得「以兒養老」，讓銀行透過「不動產抵押」幫退休族養老，同時也讓合庫成為「全齡化消金銀行」。

    合庫針對所有房貸戶歸戶清查，發現共計21萬戶將成為「逆向抵押房貸」的重要基礎客源。「逆向抵押房貸」等於是透過不動產活化，讓退休人士取得所需生活經費，金管會也指示合庫進行相關簡報，倘若合庫提出的方案得到市場一定程度迴響，主管機關樂見其成下預計會在業界帶動跟進風潮。

    行庫主管表示，兩年前房貸市佔率第一大的土銀曾經推出逆向抵押房貸迄今無人申請，主要是該案和內政部合作，僅鎖定弱勢族群，申請人門檻非常高，包括貸款戶房子必須「沒有繼承人」，許多民眾不得其門而入。

    本次合庫提出的商品大不相同，是「商業型」的逆向抵押房貸，只要一般購屋族有房子年滿65歲都可以透過該機制申請逆向抵押房貸。根據合庫內部推估，一棟市值新台幣2000萬元的房子，以貸款成數八成計算，合庫將給予貸款戶新台幣1600萬元貸款，分30年給付的話，參加逆向抵押房貸貸款戶每月可領新台幣4萬元。

    不過逆向抵押貸款仍須繳利息，隨著銀行撥款金額逐漸增多，貸款戶要交的利息也會跟著增加，銀行將會自我限制每月銀行收取的利息上限不超過每月領取生活費的1/3，超過部分則再由銀行先記帳。

    當貸款人所繳利息超過當月銀行撥款金額1/3時，剩餘的利息銀行直接進帳，等貸款人往生後再由房屋繼承人清償，繼承人可以選擇拿出現金或是逕自處分房屋。

    合庫主管指出，合庫在房貸市場有重要地位，理應開發此類商品照顧退休族生活台灣正走向高齡化社會，市場需求會越來越高。

    筆者認為，這樣的以房養老貸款，主要是透過老人名下的房屋，向銀行貸款，獲得退休後的開銷費用，將來死亡後，再拍賣房屋清償或是由繼承人拿現金出來償還本金利息，這在台灣是個新的創舉，對於台灣未來高齡化社會具有正面作用，但其成效則有待觀察。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「以房養老」是一不錯的構想，讓老人能在退休後的老年生活有尊嚴，但這種「逆向抵押型養老房貸」仍需務實地因應台灣市場使用者需求去進行規劃，讓它能更受歡迎，這樣才會成功！

第一銀行為活化資產，新增11筆房舍出租！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年11月17日工商時報A13版記者孫彬訓「一銀房舍出租案，新增11筆」的報導，金融業為了強化資產活化，一向從出租、出售、改建和都更等方面找尋機會，而自104年以來，各個行庫積極出租行舍，其中第一銀行104年度新增11筆出租案，包括重建後的台北市八德路東星大樓一二樓、大稻埕大樓、台中中山路行舍和澎湖大樓等，出租目標已經超過原本。

    一銀並指出，預估到104年底，銀行每年租金收益可以達到新台幣3.5億元，活化資產效益逐年增加，根據內部統計總出租面積已經達到2389坪，並為一銀帶來可觀的租金收入。

    第一銀行在民國103年度啟動資產活化清空台北市延平南路舊總行的大樓，目前還在積極評估用途。該總部為商工銀行舊總行的原址，第一銀行現在台北市重慶南路總行大樓興建時，一銀也在1977年曾遷入此大樓擔任總行，面積數百坪又是精華地段，市值相當驚人。

    至於在老舊行舍脫胎換骨方面，一銀也陸續有新進度，民國104年將針對中壢分行、東勢分行和總行旁邊的延平大樓進行改建，未來完工之後不但可以增加資產價值，也可以帶來新的租金收入。

    一銀董事長蔡慶年表示推動環境永續概念，努力推動「省水、省電、省空調、省能源」的綠建築，並且包含總部、光復分行、忠孝路分行、台中分行和岡山分行都已經取得綠建築認證。

    行舍改裝方面，民國104年也有12~15家分行正在裝修，會融入「綠色環保」概念，配合行舍重新裝潢，採用綠色環保建材之外也全面汰換耗能設備，減少碳排放，朝「綠建築」目標努力。

    筆者認同第一銀行努力為環保盡一份心力，未來環保意識抬頭，「綠建築」也將越來越重要，希望第一銀行的資產活化能夠成功之外，也希望順利通過綠建築的標準，讓台灣的環境更好。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為金融行庫本身都擁有龐大的不動產，第一銀行也不例外，能夠將之活化，不讓它荒廢、閒置，這對環境景觀而言是件好事，現再將「綠建築」帶入這些金融機構的營業房舍也有益於環保及節能減碳！