房地合一新稅制下自住重購退稅較優惠 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月2日蘋果日報B4版記者林巧雁「新制上路，自住重購退稅減壓」的報導，房地合一新制將於2016年上路，民眾買房要留意新課稅方式，對於自住的換屋民眾，更要利用重購退稅降低負擔。房地合一新制對於自住設籍滿六年也有獲利新台幣400萬以下免稅的優惠，但必須注意夫妻與未成年子女6年內只能適用一戶。

    中區國稅局大智稽徵所表示，重購自用住宅，房屋所有權人或其配偶、受扶養直系親屬完成戶籍登記，不論先買後賣貨先賣後買，只要出售前一年內沒有出租或供營業使用，且重購或出售所有權登記日期在兩年內，賣房應繳的稅可以享用扣抵稅額優惠。

    適用新制民眾買房如果是「以小換大」可以全額退稅；「以大換小」則是比利退稅，比如新買房屋比出售舊屋房價低，出售舊屋新台幣1000萬、購入新屋新台幣500萬，新台幣500萬除以新台幣1000萬為1/2，即可退稅一半。

    中區國稅局股長蔡克良表示，舊制只能「小換大」才有退稅，2016年買房的民眾是用新制，則都可以退稅，2014年1月2日至2015年12月31日購入者，則可能適用新制或舊制，主要看有沒有持有超過2年。

    房地合一非自住屋稅率持有一年出售稅率為獲利的45%、二年內出售為35%，2~10年出售則為獲利20%，如果持有達10年以上稅率降至15%。但是為了避免民眾因為調職、非自願離職或其他非自願因素於2年內售屋，因此若有該情形稅率為20%。

    筆者認為，民眾將來在出售房屋，要計算相關稅負的時候，一定要先搞清楚該房屋取得日是否適用新制或舊制，若是適用新制，再來計算持有期間可能適用的稅率，最後再研究是否符合優惠稅率的條件，或是重購退稅的優惠，以確保獲利和達成節稅的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地合一所得新制造成民眾在出售不動產所得稅的增加，民眾要更懂得運用「節稅」，才可為自己看緊荷包！