管理委員會如何對付佔用社區的共用部分？ 文◎李永然律師

蘋果日報 2013/10/22

永然聯合法律事務所李永然律師

按「公寓大廈」屬於「區分所有」，其乃指數人區分一建築物而各有其「專有部分」，並就其「共用部分」按其「應有部分」有所有權。

前述的「共用部分」乃指公寓大廈「專有部分」以外的其他部分及不屬於專有的附屬建築物，而供共同使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第4款）。

社區內的法定空地，屬於「共用部分」。共用部分原則上「共用」，如欲「專用」（註1）依《公寓大廈管理條例》第23條第2項第1款規定：「約定專用部分」的範圍及使用主體必須記載於「規約」（註2）內，始生效力；倘未依前述程序而成立「約定專用」，其占用者即構成「無權占用」。
按「共有及共用部分的維護」屬於「管理委員會」的職責（參見《公寓大廈管理條例》第36條第2款），所以管理委員會必須依法要求無權占用者回復原狀，將「法定空地」返還於社區全體住戶共用。

倘占用人置之不理，則可分兩方面追究其法律責任：

一、刑事責任：對竊佔行為，因已構成《刑法》第320條的「竊佔罪」，其法定刑為「最重本刑五年以下有期徒刑」，本罪為「非告訴乃論之罪」；社區內的區分所有權人可以提出「刑事告訴」，追究其刑事責任。
二、民事責任：；因無權占用的行為為「侵權行為」（《民法》第184條），也構成「不當得利」（《民法》第179條）；社區內區分所有權人可以以占用人為「民事被告」請求損害賠償。

註1、「約定專用部分」乃指公寓大廈「共用部分」經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）。
註2、「規約」乃指公寓大廈區分所有權人為增進共用利益，確保良好生活環境，經「區分所有權人會議」決議的共同遵守事項（參見《公寓大廈管理條例》第3條第12款）。