《李廷鈞和大家分享》台北市政府將釋出位於天母的千坪土地

李廷鈞地政士

    為了積極創造財源、活化土地資產，台北市政府財政局與軍方合作規劃位於天母1120坪的土地供廠商投資高品質商務住宅或醫美產業、健檢中心、產後護理之家，估算權利金投資金額約新台幣20餘億元。

    財政局於民國102年6月27日表示，該基地坐落於士林區天母段三小段105號地號土地，面積約3705平方公尺，使用分區為住三，建蔽率45%、容積率225%，屬於大面積的精華地段土地，生活機能完備，並且鄰近天母國小、日僑學校和美國學校。

    台北市財政局長邱大展表示，此案將以「設定地上權」辦理，期限70年，目前正在研擬招商文件，並且將於102年7月3日舉辦招商說明會，此案權利金底價為新台幣10億元，含權利金的投資金額約新台幣20餘億元，預定8月公告。

    審標方式第一階段將審查廠商資格，通過者再參加價格標，以出價高者得邀，北市府近年來積極釋出室友精華地，並且與軍方合作，今年共釋出三塊土地，其中「成功高中」旁土地已經決標由富邦集團得標，未來將開發為商務旅館。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為北市府積極活化公有土地的作法值得肯定，但「地上權」的規定，如何更放寬是北市府必須再加以研究，這樣才能增加誘因！

《李廷鈞和大家分享》假贈與真炒房的投資人，國稅局會重罰！

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月28日經濟日報A23版記者陳美珍的報導，高雄市國稅局表示奢侈稅開徵後，發現有納稅人先贈與不動產給名下無房產的已成年子女，然後再出售不動產，由於該不動產的公告現值都在新台幣220萬元以下不必繳納贈與稅，欲以這種方式規避奢侈稅。

    對於這樣的方式，國稅局決定要封殺，高雄市國稅局發現有某A民眾民下已有一戶房產，其後另購其他房產，並欲將新房產出售，由於持有未滿兩年，因此先將待售的不動產贈與給名下沒有房產的成年女兒，並以女兒名義出售，以符合免課徵奢侈稅的規定，結果國稅局發現A在贈與房產前已經先行委託房仲業者代為尋找買家，買賣交易書立契約亦由A經手簽訂，售屋總價也由A收取使用，證明是一樁「假贈與」的漏稅行為，被國稅局補徵稅款新台幣63萬元外，並且重罰2.5倍罰鍰！

    筆者認為，由本案例可以看出，如果欲以這種方式節稅，在贈與前應該先將該委託出售契約終止，此外資金流向也要清楚交代，否則將有可能被國稅局認定是逃漏稅，而遭到處罰，民眾在做類似的買賣之前，最好請教專業人士，才能避免無辜被罰！！

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾可以「節稅」，但不要「逃稅」，也不要「避稅」；奢侈稅的節稅要請教有經驗的律師、會計師或地政士，切勿道聽塗說！

《李廷鈞和大家分享》上市櫃公司的不動產金管會打算鑑價列帳

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月26日工商時報A7版記者彭偵伶的報導，上市櫃公司的投資性不動產，考慮採「公允價格」評價，行政院金管會官員透漏目前正在檢討投資性不動產「後續評價」的可用公允價值，目前所有公司都是以成本列帳，無論不動產市場價格如何波動，持有不動產的價值不會變動，未來則考慮以鑑價的結果列帳。

    金管會表示，目前「證期局」及「證交所」正依首季財報研究各公司揭露的不動產「公允價格」與成本的差異度，將發出問卷，了解各界學者專家對不動產採取公允價格後續評價的意見，並且最快在年底前會作出決定。而所謂的「公允價格」，意指依內政部訂出的《不動產估價技術規則》，由鑑價公司評估的不動產價格。

    國內的上市櫃公司從今年初開始正式接軌國際會計準則(IFRSs)，但是在不動產價格的部分，國際上允許依照「公允價格」列帳及後續評價，由於先前金管會考慮不動產價格波動太大，為了避免有些公司獲利或淨值波動度會隨著不動產價格巨幅波動，因此只允許用「現金折現」(WACC)的公允價值。

    筆者認為，將來如果改這樣的列帳方式，勢必「不動產估價」的業務量又會增加，屆時「不動產估價師」的市場又變大了。筆者也鼓勵相關行業的從業人員、或相關科系畢業的新鮮人，不妨挑戰「不動產估價師」的執照，除了一方面可以為自己增加一張證照加分外，也可以培養自己對於不動產的敏感度！！

《李廷鈞和大家分享》台北市容積移轉的條件擬放寬，對老舊社區放利多

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月25日自由時報A14版記者劉榮的報導，有鑑於台北市房產寸土寸金，建商靠著買賣土地和容積移轉，尋找房屋的興建基地，但是台北市老舊社區容積移入的條件相當嚴苛，台北市議會於民國102年6月24日初審通過，將現有的容積率管制規則提升為「自治條例」，並且將容積接受基地從現行距離捷運500公尺比照中央規定放寬為800公尺，修法三讀通過後，可望使台北市萬華、大同區等老舊社區帶來更多都更誘因。

    台北市議會法規委員會召集人林晉章表示，公共設施保留地因為政府缺乏徵收預算、使用受限，因此透過市場機制讓政府取得公保地，補償地主，政府也可以讓道路、綠地開闢完成，又可以保障公保地地主的權益。

    台北市議員王鴻薇也表示，北市容積移轉呈現東西嚴重不均，近五年來包括大同區、萬華區都沒有，但大安區卻有一萬三千坪移入，造就容積移轉亂象。委員會通過都發局訂定的「許可條件」，位階升高為「自治條例」。

    台北市議員王世堅指出，全市有900公頃的公共設施保留地，相當於270萬建坪的土地，未來若逐步鬆綁容積進入市場，至少可以蓋出20萬棟新屋，相當於現有全市房屋的1/3，若不加以管制，北市將更形擁擠。

    而本次的條例放寬捷運站周邊800公尺為容積率「接受基地」，主要考量就是老舊社區，增加建商在老社區的都更誘因。筆者認為，這樣的放寬對於台北市的都市更新多少有些幫助，並且也可以保障「公共設施保留地」地主的權益，是值得鼓勵的！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「容積移轉」固然要是當節制，但政府必須考慮「公共設施保留地」地主的權益，這樣才符合《憲法》保障人民之「財產權」的精神！

《李廷鈞和大家分享》台肥啟動三大開發案

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月26日工商時報B1版記者方明、102年6月25日聯合晚報B3版記者徐睦鈞的報導，上市公司台肥於102年6月25日召開股東會，董事長李復興表示，台肥南港地上權案將於民國102年10月18日截止投標，若順利標售，台肥南港C2案、新竹D7A案和花蓮廠三大開發案，將全面啟動。

    台肥今年最重要的就是南港C3地上權招標案，將牽動台肥後續資產活化進程，李復興表示南港C3將設定「70年」地上權，並於10月18日截標，該地面積達12,564坪，可開發總樓地板面積約12萬坪，容積率為440%、建蔽率80%，第一年地租3.2億元，之後每年依公告現值調漲。

    房產業者推估，以南港商業用土地每坪單價新台幣350萬元計算，地上權約市價7城，C3土地每坪有新台幣350萬的實力，並且預估該案權利金有機會上看新台幣300億元。一旦順利標出，後續南港C2案和新竹D7A案、花蓮廠三大開發案，資金將不成問題。

    南港的C2開發案則包括2棟飯店和1棟商辦大樓，預估投資金額約新台幣92億元，目前已經由漢來及凱薩飯店得標，台肥1年可由租金收益近新台幣4億元，該案年底前將送都審及環評，預估103年第一季取得建照並動工，2018年開幕。

    新竹D7-A商業用地，則占地3498坪，已經於102年6月4日取得1棟地上14層地下3層的建照，未來1~3樓將以零售業為主，其餘樓層則出租辦公室，預估將投入新台幣40億元，預計最慢103年1月動工。

    至於花蓮廠區，則預計投入新台幣30億元興建200間以上的VILLA及觀光飯店，已經向縣政府提出變更土地開發用途的申請。

    李復興表示，台肥的本業是要照顧農民，而在本業之外為了積極活化資產，以不變賣祖產的方式，當包租公。而C3案本來打算自己投入新台幣200億元開發，但現在改為BOT的方式，不但不用投入新台幣200億元，並且還有地上權權利金可以收入！！

《李廷鈞和大家分享》社區管理的相關契約依法要課印花稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月24日經濟日報A20版記者陳美珍的報導，根據財政部的規定大樓或社區委託營利事業負責公共事務管理業務，簽訂清潔維護契約或綜合管理契約，如果具有「承攬契據」性質，必須課徵印花稅。

    這是依據《印花稅法》的規定，承攬契據每件案金額課徵0.1%，由立約人或立據人貼印花稅票繳納印花稅。財政部解釋「承攬契據」是指：「一方為他方完成一定工作」的契據，而有關建築的管理維護契約，如兼具承攬契據的性質，即屬於《印花稅法》規定的課徵範圍，該建築物管理維護公司應具有的能力、資格或該建築物管理計畫由誰提出，均非《印花稅法》課稅範圍考量的因素。

    財政部指出「清潔維護契約」及「綜合管理契約」，如果規範的是一般公共事務管理業務、環境清潔業務及設備保養業務等，並且有明定業務範圍、清潔區域、保養項目和工作項目，規定應該完成一定工作始給付約定報酬，即具有承攬契據的性質，必須課徵印花稅。

    筆者認為，人民有納稅的義務，因此民眾在訂立類似契約的時候必須誠實張貼印花，以免到時被罰補稅，則得不償失！！

《李廷鈞和大家分享》房屋遭法院拍賣，須注意所得稅的負擔

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月21日工商時報A16版記者林淑惠的報導，財政部南區國稅局呼籲民眾如房屋被法院拍賣仍要課徵財產交易所得，因此買賣房屋務必保存買賣契約、資金流程及貸款資料，如果無法舉證取得成本，即使主張交易無所得，仍會被補徵所得稅。

    有一案例是一名李先生在98年間貸款經商，公司倒閉收場，名下房屋在民國100年遭到法拍，不但投資血本無歸，拍賣房屋所得還被國稅局補徵「所得稅」。國稅局表示，站在稅法的角度，拍賣房屋和自行出售，同樣都是所有權移轉行為，除非能舉證被拍賣的房屋價格比原始購入還低，不然應該列入財產交易所得申報。

    資誠聯合事務所會計師許棋昌也表示，債務人如果沒有舉證財產交易損失，國稅局就會認定債務人有財產所得，直接依照房屋的評定標準價格來計算交易所得補徵「個人綜合所得稅」。因此認賠拍買賣房屋一定要向國稅局提出證明價格比原始購入成本還低，最好影印當初的買屋契約書、契稅單、裝潢費等文件，並附統一發票及正式收據，抬頭註明買受人姓名及地址，若是買賣時間久遠，不妨請買主、房仲或代書出具買賣合約或匯款紀錄。

    筆者呼籲國稅局要有同理心，房屋遭到法拍已經情非得已，若民眾已經能提出當初購買價格較拍賣價格低的證據，不應該再加以刁難，否則對於房屋遭到法拍的民眾而言無異是雪上加霜，對於人民的觀感也不佳。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為凡所有財產處分都必須注意「稅」的問題，如不瞭解，一定要事先請教專家！

《李廷鈞和大家分享》福建台商被迫搬遷但補償遠低於市價

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月24日旺報A9版記者洪肇君的報導，林姓台商在福建福清市投資養豬10年，最近因為政府減汙排放，欲拆遷他的6700平方公尺豬舍、倉庫，但是每平方公尺只補償100元人民幣左右，明顯低於市價，已經向海基會及大陸國務院提出申訴。

    林姓台商表示福建省福清市漁溪鎮人民政府去年起通知沿岸養豬、養雞、養鴨戶，限期於2013年5月底前拆掉畜禽舍，每平方公尺依照補償標準建物種類補償90至125元不等，但林先生的豬舍未同意拆遷卻在4月19日遭到斷電，他拿出大陸《台灣同胞投資保護辦法》條文表示，政府需要拆遷台胞投資產業應依照「市價」補償，不該依照政府自訂的價位。

    目前漁溪沿岸農牧畜舍還有三家拒絕接受拆遷補償，因為當地法令不全，大部分畜舍、禽舍都沒有登記，也導致公務機關難以提出其他補償辦法，但是林先生認為，至少機具設備要多一點補償金，這樣他才能家瘦。福清市台辦、台商會已經介入關心，但目前只能向地方政府「勸說」，而補償金多寡缺乏統一標準，往往牽涉到農戶的人脈關係，因此每個人數目都不同。

    筆者認為，中國大陸對於人民尤其是台商的「財產權」保障應該要更加強才對，這樣否則台商的權益無法受到妥善保障，將降低台商投資的意願，對於雙方都不是好事，應該要訂定合理的補償標準，才能創造雙贏！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸應改進法令，參考台灣的《土地徵收條例》，才能有效地保障人民的「財產權」！

《李廷鈞和大家分享》加油站歇業潮成為環保之瘤

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月23日聯合報A2版記者王茂臻的報導，國內加油站最近出現26年來最大歇業潮，從101年迄今近90家停業，這些廢棄加油站土地常常見到程度不一的汙染，有的還被行政院環保署列為「汙染場址」，歇業加油站業主與土地持有人常常不同人，整治難度高，造成中央與地方頭痛的問題。

    國內加油站自民國76年以來開放民營，雖然曾經遍地開花，但隨著國內車輛成長陷入瓶頸、毛利愈來愈低，從去年就開始出現停業和倒閉潮，民國101年中油與台塑體系的加油站共減少了61家，102年前4個月又減少了26家，這些荒廢加油站環境汙染問題，卻沒有因為歇業而結束。

    環保署統計約有百分之八的加油站有「汙染土壤」的問題，原因維加油站的儲槽和管線油品長期滲透至加油站下方的土地，但是歇業的加油站往往土地所有人和經營者非同一人，使得整治相當困難，以中度汙染的加油站為例，通常要花至少四年整治時間才能讓環保署解除「污染場址」，目前歇業的加油站以民營加盟站為主，如果位置偏僻開發價值低，業者往往整治意願頗低，造成該基地呈現荒廢狀態。

    筆者認為，隨著環保意識抬頭和油價高漲，民眾使用電動車、油電車或是改搭大眾運輸工具的人越來越多，加油站歇業是正常的現象，但是加油站歇業後如果可以轉型成別的用途，比方說改為公園或是停車場，給居民散步或是提供停車的服務未必不是件好事！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為業者一定要注意《土壤及地下水汙染整治法》，土地一旦有「地下水」或「土壤」汙染，會有相關的法律責任！

《李廷鈞和大家分享》台北市華園社區爆發都更爭議

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月20日自由時報A15版報導台北市忠孝東路二段的「華園社區」地主向自由時報投訴該社區雖然是台北市政府劃定的「都市更新範圍」，整合十多年後，於民國100年以所有權人投票的方式決定都更開發商，但是地主之一的「中國電器」及「順天建設」疑似干擾都更案，據了解華園社區住戶為了反制中國電器，各自購買中國電器的股票，預定在股東大會上以股東身分要求中國電器經營層能給個交代。

    華園社區住戶指出該社區緊鄰台北市忠孝東路二段和杭州北路及華山藝文特區，總面積超過1900坪，由於屋齡超過40年在民國九十二年間被台北市政府劃入「都更範圍」，後來一個建商提出的條件和商譽經投票有90%的住戶選出揚昇建設為實施者。但是土地所有權人包括中國電器和順天建設、東家建設不願意表態，中國電器授權順天建設擔任都更案實施者，但是在投票中「順天建設」和「東家建設」都未被住戶選上。

    根據市調結果，該開發案以一坪新台幣150萬計算都更利益高達新台幣270億元，。華園社區管委會證實，住戶已經苦惱以久，希望中國電器和順天建設能接受大多數住戶意見參與都更或直接表態不參加，以便排除在外，這樣華園社區才有機會「都更」成功。

    然而對於住戶指控，中國電器總經理張志偉則強調，絕對沒有拖延都更之意，也沒有不願意參與都更反而擔心有心人士偏好特定的建設公司。順天建設發言人黃碩鵬則是表示，大家都更條件都一樣，如果由自己人(指順天建設)來做，不是可以做得更好嗎？

    筆者認為，台北市的市容破敗、建築物老舊，急需都更，如果各方都不能退一步妥協，都市更新將難以推動。台北市政府應該站在中間人的角色，適度介入協調，否則都市更新將會陷入僵局，對於台北市的都市發展也會形成阻礙！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新地段好者，涉及龐大商業利益，最怕「零和遊戲」，最好相關開發者能合縱、連橫，互相合作、創造雙贏的機會，這樣才能有更多都市更新成功的案例，對台北市的城市發展也有助益。另外立法院要趕緊處理《都市更新條例》的修法，否則，很多建商仍在觀望！

《李廷鈞和大家分享》文林苑案經協商，仍然破局

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月20日聯合晚報A4版記者楊正海的報導，台北市副市長張金鶚為了處理「文林苑都更案」爭議，與王家、36戶同意戶以及樂揚建設三方經過81天11次的協商之後，因為王家堅持原地重建並且不同意其他折衷方案，協商小組認為與法不合也有違情理，因此北市府全案協商宣告破局，將另外重新啟動司法程序。

    台北市政府建議樂揚建設補償長期等待的36同意戶租金補貼和完工後交屋的客製化室內設計，至於何時能動工？張金鶚表示：何時動工因為進入司法程序市府已經無權介入。

    據了解文林苑協商平台提出的方案共有七項，包括維持原計畫、王家原地重建、王家參與更新但分棟規劃、樂揚建設釋出保留戶與王家交換、增設紀念文林苑事件公共藝術等，但王家只堅持原地重建，造成的損失又要樂揚建設負責，不同意其餘方案。至於36戶同意戶均同意協商小組的最適方案，樂揚建設也簽署同意書，僅不同意捐贈公益基金及設置「公共藝術」。

    協商小組成員交大教授馮正民指出，王家要重建依現行法令不可行，而且建築設計需要大幅調整，住戶源分配建築平面必須改變，導致原有公共設施與共同負擔必須調整，會影響全體住戶已經分配的權益。

    筆者認為，台北市政府在都市更新方面，應該更要展現執行的魄力，將來回歸司法程序後，若判決確定，也應該要徹底執行讓人民看到政府推動都更的決心，否則將來台北市的都市更新只會更窒礙難行。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府在文林苑一案的表現太令市民失望了，一個沒有魄力的政府，是不能有好的建設，台北市發展的大好前途，就這樣被耽誤了，實在令人惋惜！

《李廷鈞和大家分享》2150萬元買朱銘雕塑拍照登廣告，卻被提公訴

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月19日聯合報A10版記者白錫堅、莊亞築的報導，台中聚合發建設公司以2000多萬購買雕塑家朱銘太極系列的「轉身蹬腳」作品，並且將其製成圖片登在建案廣告網頁，遭到台中地檢署依違反《著作權法》將建設公司、陳姓負責人及祈姓總經理起訴。

    台灣台中地檢署主任檢察官蔡宗熙表示，業者雖然購買朱銘的雕塑品，但是僅擁有其「所有權」，並沒有「著作權」，因此不得作為商業用途，必須取得創作者同意才能重製、散布，但是本案中業者未經同意即重製、散布。

    該起訴書中指出聚合發建設公司陳姓負責任、祈姓董事兼總經理為了宣傳建案，以新台幣2150萬元購買朱銘的「轉身蹬腳」作品，委託行銷公司重製該雕塑品圖片刊登在建案廣告網頁，提供不特定人瀏覽。廣告行銷公司並且以攝影方式重製朱銘「十字手」等另外四座太極系列的雕塑品做成廣告影片dvd散布，之後又刊登於商業週刊、財訊等以宣傳該建案，朱銘得知委由律師提告。

    然而聚合發建設公司則發表聲明指出，總經理購買該雕塑品，因為誤解《著作權法》規定，誤用雕塑品的照片，與朱銘解釋溝通後，朱銘未再追究，但後來因為公司委託代銷建案的廣告公司並未察覺，又再誤用朱銘的雕塑品照片，將持續與朱銘溝通。

    筆者認為，許多建案廣告都會用該建案中陳列的藝術品作為廣告，但必須留意《著作權法》的規定，並得到著作權人的同意，本案中該建設公司在未獲授權的情形下，一再使用該雕塑品作為其廣告內容，並且被告知違法之後，仍交由代銷公司作為廣告使用，隨然高價買下該藝術品，但不代表可以「重製」作為「商業用途」。

《李廷鈞和大家分享》內政部長表示推動「都更」，不喊停！

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月20日經濟日報A4版記者蘇秀惠的報導，內政部李鴻源部長於民國102年6月19日表示，政府推動都市更新的政策並沒有改變，一定會依照既定政策往前走，並且目前《都市更新條例》的修正草案仍待立法院審議，行政部門會加強與朝野立委溝通意見，並且歡迎建商提出版本共同討論。

    有鑑於都市更新案推動不易，愈來愈多建設公司打退堂鼓，像是國揚實業總經理彭邵齡即在102年6月19日表示，除了手上的四個都更案以外，未來不再玩「都更案」，將轉往基隆、高雄和台南等地區獵地。對此內政部長李鴻源則回應依舊堅定推動都更的立場，並且財政部也將在102年6月21日公告包括基隆火車站、南港高鐵沿線和新竹火車站後站等三大都更案招商。

    而針對司法院大法官會議第709號解釋，營建署代理署長許文龍則表示，營建署日前已召集台北市、新北市等推動都更案較多的地方政府研商，結論是建議建商可以採取二大權宜措施：第一，在明年4月25日以前按現行法律推動都更；第二，取得一半以上的相關權利住戶同意申請都更。因此在明年4月25日以前，現行法律仍然有效，在此之前，建商仍可按照現行法律推動都更。此外就是大法官會議認為十分之一同意就可以申請都更的門檻太低，因此將來修正案提高到十分之五，就沒有違憲的問題。

    筆者認為，儘管政府相關官員一再重申都更不受個案影響，但事實上自從文林苑和大法官釋字709號解釋出來之後，台北市的都市更新幾乎停擺，若政府將來在《都更條例》的修正上不增加誘因，並且執行仍舊沒有魄力的話，台灣的都市更新恐怕仍然推動不易。

《李廷鈞和大家分享》台灣濕地保育，已有《濕地保育法》為依據！

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月18日聯合晚報A2版記者舒子榕的報導，立法院在民國102年6月18日通過《濕地保育法》，建立國際、國家、地方級的分級管理制度，並且在尊重農業、漁業等原來使用的情況下，訂定優先迴避、減輕衝擊、異地補償和生態補償等原則與步驟，使我國濕地保存與發展利用有明確的優先秩序。

    國民黨立委邱文彥在法案立法院三讀後表示，濕地的破壞是不可挽救的損失，將來建立「三級分級管理的制度」，並且訂定開發迴避、衝擊減輕、異地補償和生態補償等等原則。根據該法案主管機關必須針對重要的濕地擬定保育利用計畫，將來開發或利用行為也必須優先迴避該重要濕地，若有困難才允許異地補償。

    未來除非現況的使用對於重要濕地造成重大影響，主管機關才會命使用人限期改善或轉做明智利用的項目，否則都會充分尊重農漁、鹽業及建物現況的利用，並且建立「濕地獎金和獎勵制度」，讓溼地保育可長可久。對於前親民黨立委張曉風曾經為202兵工廠跪求政府不要動工，長期為《濕地保育法》奔走的貢獻，親民黨立院黨團總召李桐豪也表達感謝，並表示經濟發展策略應該在保護的前提下進行。

    筆者認為，濕地的保育相當重要，對於這樣的分級管理，筆者也相當肯定，但是對於「濕地」的標準也應該要界定標準，該保育的即該保育，至於沒有保育價值的，也不應該一律不開放開發，而應該積極訂定開發利用的方向，以活化閒置的土地，促進地方的繁榮，並兼顧環境保護。

《李廷鈞和大家分享》台北市政府發佈不動產經紀業的不實廣告規範！

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月18日聯合晚報A3版記者楊正海、工商時報A15版記者蔡惠芳的報導，台北市政府地政局在民國102年6月18日對外說明台北市訂定《台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範》，未來不動產經紀業者若發布不實資訊，地政局將可以依「廣告不實」進行開罰。

    據了解，台北市政府地政局日前曾發函給不動產經紀業，要求經紀業或者其從業人員，發布有關銷售戶數、比率、時間、統計，或單價、總價，以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊時，必須說明資料來源或出處，並且研擬《台北市不動產經紀業發布不動產交易資訊管理規範》條文10餘條。

    由於北市府訂定的這項管理規範，屬於「行政規則」，而沒有罰則，因此違反規定的不動產業者，是否可依廣告不實開罰其實副市長張金鶚態度保留，他強調北市將會採取「緩和」、「漸進」與「輔導」的三大原則督促業者改善。而對於一定期間內沒有改善的業者，市府也會定期公布名單，若構成廣告不實，仍可依廣告不實或者《不動產經紀業管理條例》或《公平交易法》、《消費者保護法》的相關規定開罰。

    對此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，市府此舉其實是疊床架屋，因為本來就已經有《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》和《公平交易法》等法源針對不實資訊進行規範和罰則，但不可否認的確有些業者發布不實或模稜兩可的資訊，對此市府應該將遊戲規則訂定更明確。

    甲山林廣告副總經理徐永仁也表示，市府頒布的規範將攸關未來不動產經紀業的行為，但是代銷業往往鮮少對外公布新聞稿，房價已經有實價登錄上網公布，建議房仲、代銷同業對媒體說明不動產資訊應該自律。

    筆者則是呼籲民眾在接受不動產資訊的時候，應該要審慎判斷，切勿被仲介或業者的假消息給曚騙，並且可以透過內政部的實價登錄網站查詢附近成交價行情，才不會無辜受騙！！

    律師李永然表示，北市新制是將現有不動產經紀業管理條例、消保法與公平法等相關規定，在不動產交易更具體彰顯，讓消費者權益更受保護，業者清楚規範範圍，也教育消費者如何自保。

    李永然認為，北市府這次整合過去較常發生的不動產交易糾紛，推出新制，讓法令規定更明確。未來發生糾紛時，不論是到地方調解委員會調解，或在法庭審理，對消費大眾來說，都較有保障。

《李廷鈞和大家分享》新板特區六豪宅開放空間加封喊拆

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月17日聯合報A11版記者黃福其的報導，在寸土寸金的新北市新板特區，有六處豪宅社區被建商將容積獎勵的一樓「頂蓋型開放空間」二次施工成為接待大廳、健身房等公共設施，新北市府要求復原無果，6月13日到社區張貼三天後拆除的「公告」。

    由於六個社區住戶不乏政商名流，為了避免干擾特地等到上周五市議會休會後才要強制執行，新北市自2007年陸續核發新板特區十五處一樓「開放空間」的大樓使用執照，但其中部分社區將一樓的「頂蓋型開放空間」，違規加封為貴賓接待廳、管理室或健身房，新北市府官員表示這樣不但違反當初容積獎勵的都市規劃原意，建商賺容積又賣公設兩頭賺，不符合公平正義，營建署也在民國101年7月修正《建築技術規則》，取消提供頂蓋型開放空間的容積獎勵。

    而對於違規加封的責任，建商指出住戶應該都清楚有「二次施工」，但管委會則認為受騙要求市府主持公道，市府曾經建議中央由建商花錢「買回」容積，但未被內政部營建署接受。工務局表示若將來再重建，除即報即拆外，可以依違反《建築法》追究起造人處一年以下徒刑或科或併科罰金新台幣三十萬元。

    筆者認為，民眾在購屋時，最好充分了解那些公共設施是屬於不合法的部分，像是「開放空間」、「獎勵停車位」、「機電空間」、「消防水池」、「法定機車位」等都常常被建商「二次施工」，一定要謹慎評估之後，再決定是否購買。

    永然聯合法律事務所李永然律師建議時代已不同了，政府公權力執法力度愈來愈強，應避免「二次施工」，才不會造成買受人及自己的困擾！

《李廷鈞和大家分享》台北市合宜住宅價格每坪新台幣30萬起跳

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月15日工商時報A10版記者薛孟杰的報導，台北市地政局首度篩選實價登錄的資料選出15處北市合宜價格住宅生活圈，標準為每坪單價新台幣30至40萬元間生活機能或周邊環境「尚佳」的中古屋。

    地政局副局長潘玉女表示，未來北市將不定期公布「合宜價格住宅」生活圈的資訊，提供有購屋需求的民眾參考，以台北市吳興街600巷來說，雖然處於信義區邊陲地帶，但是緊鄰北醫商圈，居住環境尚佳，去年8月至今年4月實價登錄交易單價區間約為每坪新台幣36至46萬元。

    另外像是航道下方或是鄰近商圈，雖然社區的寧靜略受影響，但是生活機能很強，也被列入合宜價格住宅生活圈，像是中山區林森北路一帶、新生北路二段錦州街一帶、大同區延平北路四段、迪化街二段等地方。

    此外一些地區離市中心較遠，但適合喜歡清幽環境的購屋一族，例如：文山區世新大學一帶、內湖康樂街、安泰街附近。

    台北市地政局地價科科長曾錫雄表示，房屋價格極易受區未、坪數甚至屋齡的影響，民眾未必能精準按照市府提供的參考價格買到當地房屋，但是既然是從實價登錄資料顯示，代表當地曾出現類似價格，仍極具參考價值。

    筆者認為，台北市市中心的房價已經相當高，如果預算不夠的首購族，宜先從房價較低但生活機能尚可的「合宜價格住宅生活圈」找起，將來有能力再換屋，這樣財務壓力比較不會那麼大！！

《李廷鈞和大家分享》預售房監管擴大試點

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月12日經濟日報A10版記者曾迺強的報導，北京住建委公布最新的《預售資金監督管理辦法》，規定房地產企業應該將預售資金存入專用帳戶以阻止房地產泡沫危機，且新的規定將自2013年7月1日起實施。

    專家並指出，應該要擴大預售資金監管制度試點範圍，避免房地產有泡沫化之虞的三、四線城市陷入危機。該預售資金監管制度可以有效防範房地產企業因為資金鏈斷裂出現的爛尾現象。北京建委網站公告指出，無論是全款還是貸款購買預售商品房時，開發商都不能直接向購屋民眾收取購房款，而是要讓購屋民眾將款項存入銀行專戶後，等到工程開工後，開發商才能依照完工比例提取工程建設款。

    筆者認為，這樣的制度，類似我國近年來預售屋定型化契約應記載事項裡面的履約保證，建商在銷售預售屋時，對於預售屋的價款必須採取「不動產開發信託」或是其他替代性的履約保證方式，以免購屋民眾繳了預售款之後建商倒閉。

    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然表示，若要論對消費者的保障，以「不動產開發信託」與「由銀行擔保價金返還」保障度較高，前者在建商若不幸倒閉時，將由受託機構以建商之前信託的土地與資金，委由其它營造廠「續建」，消費者不用擔心拿不到房子；後者則類似買保險的概念，當建商倒閉時，與建商簽訂保證契約的金融機構，將返還消費者已繳納的價金。 

《李廷鈞和大家分享》文林苑效應導致基泰、全坤等建商退出都市更新

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月12日工商時報A2版記者蔡惠芳的報導，多年來深耕都市更新的基泰建設，於民國102年6月11日經營策略轉變，將不再碰都更案，原本手中20餘處都市新案也棄守有「釘子戶」和「拒遷戶」的案件，剩下10餘處，未來將採「自地自建」。

    基泰建設董事長陳世銘表示，目前基泰建設現金足夠、財務體質佳，未來基泰建設手中開發案將全數採「先建後售」，並且不再碰都市更新、地上權、bot和捷運聯開等種種法令政策、和政府官員做事態度有關的案子，以免提高風險(政府是企業最大的風險)。並且基泰建設副總經理也表示，目前除了因為有「釘子戶」的都市更新案，已經放棄之外，還有台北市吳興街二處、南京東路二處、民生東路、萬華、景美和內湖等都更案，未來將改採「自地自建」的方式進行。

    除了基泰建設之外，同樣也是都更大戶的全坤建設，也將重心轉戰「重劃區」，全坤建設總經理廖學新表示，目前重心轉戰新北市和桃園等四大重劃區：五股洲子洋重劃區、中路重劃區、經國重劃區和中壢市A21重劃區，以自建案為主約占七成，都市更新案降為三成。全坤建設本來是都更大戶，光是台北市中心都更案至少10處同步進行，但是因為《都更條例》修正遲遲未完成，導致「民粹」主義牽絆都更，對於都更失望，除了已經進行中的4處都更案將切除不願參與都更的「釘子戶」劃定都更單元外，其餘都更案都宣告暫緩。

    筆者認為，「政府」不能成為企業的最大風險，施政的方向應該要憑藉「專業」而不是隨著「民粹」搖擺，法令更不能朝令夕改，因為企業的投資通常金額都相當龐大，但政府如果因為一部分的民眾學者抗議，政策一再轉彎，不但造成人民無所適從，企業也難以評估風險和獲利，最後將導致人民、企業和政府「三輸」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為民主國家的經濟要發展，有賴一有效能的政府，「新加坡」就是一個很好的案例，而台灣目前的政府面對輿論，就變成啞巴，不敢為自己的政策辯論，也不懂的危機處理，這樣的政府實在有負人民的負託。台灣，加油！台灣的優勢不能再被政府任意浪費！

《李廷鈞和大家分享》民國102年地上權成交額衝新台幣1200億

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月11日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，台灣因為政府大力推動地上權不動產，今年「地上權土地」瞬間爆紅；1月到6月的地上權權利金成交總額已經突破新台幣100億大關，刷新歷年同期紀錄，大型建商和金融壽險業紛紛卡位，奢侈稅實施迄今，到6月1日剛好滿兩年，房市買氣回升。全台各主要都會區不動產交易量增加，大、中、小型土地和商用地產投資需求更為強盛。

    根據永慶資產管理公布的最新調查，2013年1至5月全台總價超過新台幣1億元的不動產交易案，包括「土地」、「商用不動產」和「設定地上權」三大類別產品，土地約新台幣702億、商用不動產約新台幣409億，而地上權則成交新台幣120億元。

    相較於民國101年同期只有皇翔建設在士林官邸重劃區標下地上權旅館案，

民國102年地上權土地「遍地開花」在許多縣市陸續成交。華固、富邦、冠德、寶路、志嘉和新光人壽紛紛標下大台北地區的數宗設定地上權案。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，地上權標售能否成功關鍵還是在於年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等，建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出維持租金水準設定「70年」的年限較能符合投資人期待，此外公告地價的調漲和產品規劃轉讓的限制，均為投資風險。

    筆者認為，在台北市土地有限、都市更新推行不易的情形下，「國有非公用土地」必須妥善規劃利用，但為了避免賤賣國土並鼓勵財團養地，設定地上權的方式是相當適合的，但是政府也必須調整《國有非公用不動產設定地上權作業要點》，增加更多誘因，以吸引更多民間的企業投入開發。

    永然聯合法律事務所與李永然律師也認為既然國有非公用土地為了貫徹「只租不售」的政策，設定地上權已然成為重要活用國有土地的方式，對於地上權設定應更鬆綁，如金融機構的貸款，地上權分割…等，都應加以考量，心態上切勿過於防弊!

《李廷鈞和大家分享》民眾用迂迴信託方式未列營利所得併逃漏贈與稅判補所得

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月11日工商時報A18版記者張國仁的報導，日前新北市有一位葉姓納稅人，以信託的方式假節稅之名避稅，被台北高等行政法院判決葉姓市民應補徵應納所得稅額新台幣194萬元。

    判決指出，「稅捐規避」與「合法節稅」不同之處在於節稅是依據稅捐法規所預定的方式意圖減少稅捐負擔;相反的「稅捐規避」，則是利用稅捐法規未預定的異常或不相當的法律形式，意圖減少稅捐負擔。行政法院法官認為稅捐規避行為因為違反課稅公平原則，所以國稅局根據司法院釋字第420號解釋，應本於「實質課稅原則」依稅法規範的納稅主體、稅目、稅率核課。

    判決書指出葉姓市民與中國信託銀行簽訂本金自益、孳息他益的信託契約，信託期間一年，將其所持有的聯德公司股票400萬股移轉與受託人中信銀，並以鄧姓等五人為信託財產孳息的共同受益人。國稅局認為這項信託契約簽訂當時，受益人的孳息利益已經可以確定，仍屬於委託人葉某的所得，因此該信託專用營利所得新台幣646萬元及可扣抵稅額166萬元，應該併其宗和所得稅核定，葉某必須補徵新台幣194萬元的稅額。

    也就是說，葉某利用信託的方式將簽約前已經確定原本應該由本人享有的股利，由鄧姓五人取得，以信託形式贈與該部分孳息，其實和委任受託人中信銀領取孳息再贈與受益人的情形並無不同，國稅局於是認定這是「規避稅捐行為」，法院也支持國稅局的看法，而判決葉姓納稅義務人敗訴!

    筆者提醒各位，納稅是人民的義務，千萬不要用奇怪的方式「規避稅捐」，以免日後被國稅局查到，遭到罰款則得不償失！！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾固然可以「節稅」，但切勿「避稅」，更勿「逃稅」。「節稅」是法律容許的，找律師、會計師、地政士合法節稅，方不會有法律上的後遺症！

《李廷鈞和大家分享》大陸拍地爆烏龍 雅居樂多花44億與自己搶地

永然兩案法律事務中心 李廷鈞地政士

    根據民國102年6月12日經濟日報A10版記者何蕙安的報導，廣東地產商雅居樂2013年首次進軍湖南市場，卻鬧出大烏龍以人民幣11.5億元跟自己搶一塊起拍價僅人民幣1.7億元的土地。因為該地原本的最高出價者就是出價2.6億元的雅居樂，等於白白多花了人民幣9億元。

    雅居樂公司在網站上澄清，經過內部查證確認非公司電腦系統出錯，並且強調土地交易未完成，不存在任何經濟損失的可能性。不過根據相關規定，雅居樂如果不完成交易，可能面臨人民幣5180萬元的保證金，業內相關人士也認為此次進軍長沙市場的雅居樂，該失誤可能影響其今後拿地進展。

    中國大陸人民不能擁有土地所有權，城市的土地屬於國家所有，人民僅能取得有期限的「建設用地使用權」，建設用地使用權除了公益性質採取「行政劃撥」的方式無償無期限出讓外，必須繳納「出讓金」取得有一定期限的土地使用權。根據中國大陸《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》的規定，出讓的方式可以採取「協議」、「招標」和「拍賣」的方式。

    筆者認為，這樣的制度可以提供我國「國有非公用土地」將來的利用活化的參考，以設定地上權的方式，出讓類似土地使用權的地上權，一來可以使國有非公用土地的利用更具有效率並增加收益，二來也不會賤賣國土。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為兩岸已有數十年交流的經驗，在制度上相互影響，互相借鑑，多交流有助於兩岸的「和平發展」!